Cómo darle la vuelta a la tortilla – Artículo 57.1.g) LGT – Tasación Bancaria


TORTILLAEl artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT) “Comprobación de valores”, establece en su apartado g) un método de comprobación de valores que resulta difícil de afrontar:  “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.

En primer lugar, cuando la Administración aplica este método, es imprescindible comprobar si se ha incumplido el artículo 134.1 de la misma LGT, la cual dice: La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.

Es decir, la Administración no podrá hacerte una comprobación de valores si has liquidado el impuesto respetando el valor de la Administración.

De la misma manera se pronuncia el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 157.1 “La Administración tributaria podrá comprobar el valor de rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con: a) El valor que le haya sido comunicado al efecto por la Administración tributaria en los términos previstos en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 69 de este reglamento. b) Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”.

Para comprobar el valor que la Administración le da a tu bien inmueble puedes preguntar a tu notario o consultar la web de tu Comunidad Autónoma, cierto es que algunas Comunidades Autónomas no tienen publicados los valores mínimos y otras como el caso de Madrid no especifican fecha valoración, pero aun así es importante mirarlo. Podéis probar en mi artículo http://www.liquidacionescomplementarias.es/341/

Que es un método difícil de afrontar es debido a que por desgracia tenemos una sentencia del Tribunal Supremo, que entiendo que cuando la emitieron tuvieron un mal día por lo desacertada que me parece, en la que da por válido el método en cuestión, “ Sentencia de 7 de diciembre de 2011, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se fija la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria («Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria»), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse»”, si bien es cierto que con posterioridad a la misma el TSJ de Galicia ha fallado a favor del contribuyente a pesar de la sentencia de nuestro más alto Tribunal.

Dicho esto paso a exponer  lo que se me ha ocurrido para poder afrontar, creo que con muchísimas garantías de éxito, una comprobación de valores efectuada en base a la tasación bancaria a efectos de hipoteca:

Antes de nada tenéis que tener muy claro lo que es la TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA, lo explico con sumo detalle en este artículo: http://www.liquidacionescomplementarias.es/tasacion-pericial-contradictoria-comprobacion-de-valores/ , muy en resumen para la gente que tenga prisa: Si la tasación de tu perito está dentro del límite del 10% del valor comprobado por la Administración, ésta tiene obligación de aceptarla, pero si se supera ese 10% automáticamente se nombra al PERITO TERCERO.

Estrategia: Forzar el nombramiento del PERITO TERCERO.

El perito tercero es un profesional al servicio de la Administración, normalmente los llaman de listas a los que están apuntados de una manera u otra. Al perito tercero se le facilita la tasación del perito de parte (el perito que ha contratado el contribuyente) para que emita su valoración, la cual será la definitiva con el límite del valor declarado por el contribuyente y el valor comprobado por la Administración, es decir, aunque se diera el caso de una valoración extrema al alza o a la baja del perito tercero, el valor definitivo nunca podrá ser menor de lo declarado por el contribuyente ni superior al fijado por la Administración.

Pues bien, la valoración del perito tercero nunca va a poder ser la tasación a efectos de hipoteca que ha utilizado la Administración, tiene que emitir una valoración  en base a OTRO MÉTODO, y lo más probable es que utilice el método estándar que utiliza la Comunidad Autónoma en donde radica el inmueble, esto es, valor catastral x coeficiente multiplicador (con algún matiz), dictamen de perito de la Administración, estudios de mercado, etc.  y cualquiera de todos estos métodos es muy fácil de ganar.

De hecho tenemos sentencias de los TSJ por toda nuestra geografía  y de nuestro Tribunal Supremo que fallan a favor del contribuyente debido a la falta de motivación de la valoración realizada por el perito tercero, anulando su método de valoración e incluso aceptando la valoración del perito de parte como definitiva.

Está claro que, aunque los casos que he visto los puedo contar con los dedos de una mano, puede suceder que el perito tercero valore de un modo similar que el perito de parte, cosa nada habitual porque por desgracia tengo entendido que en algunas zonas la Administración  amenaza a sus peritos de que si no valoran a lo que a ellos les conviene no les vuelven a llamar, allá ellos, unos y otros con su conciencia.

En definitiva, en base al derecho de ejercitar la tasación pericial contradictoria, forzar el nombramiento del  perito tercero para que valore según otro de los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la LGT y en base al resultado recurrir la valoración del perito tercero.

Evidentemente  todo lo comentado es aplicable a valoraciones administrativas que superen cierta cantidad porque el perito de parte con toda seguridad lo paga el contribuyente, y el perito tercero siempre que valore en más de un 20% que el valor declarado también lo paga el contribuyente, coste aproximado: entre 300 y 400 euros por cada uno de ellos.

Espero haberme explicado bien, espero que la gente se anime y espero que salga bien.

Y para dar un toque de humor a algo que no tiene ni pizca de gracia que sepáis que trabajo me ha costado encontrar una foto tortilla tan bonita y apetitosa.

 

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Comentarios & respuestas

30 Respuestas

  1. David dice:

    Ficheros: 20140512_222234_7

    Muchas gracias, somos demasiados desesperados por este atraco consentido. Basta ya.¿por 778 euros, qué es mejor?

  2. Francisco Gutiérrez dice:

    Ante todo felicitarte por el informe.
    Me gustaria preguntarte en el caso de vivir en Tenerife la administración no publica multiplicador sobre valor catastral , podria aplicar el 57.1 f) presentando la poliza de seguro realizado para evitar el informe de la tasacion.

    • No, la TPC ha de ser una tasación emitida por persona con titulación adecuada, no tiene nada que ver con lo que tu comentas. De todas formas mejor pregunta a tu oficina liquidadora porque por lo que veo cada una va un poco por libre.

      Un saludo.

  3. mario dice:

    Hola Cristina,

    Estoy un poco agobiado con este tema, soy de málaga, y recibi una complementaria por mas de 2000 euros, compre en diciembre de 2012. creo que cometi el error de enviarles una TPC (tinsa) que me valoro el piso en 164.300, yo compre por 153.000, por lo que me siguen reclamando casi 1000 euros. intente reclamar por la via economico-adva. pero me dicen que no he aportado la documentacion que asegure el pago y por tanto no me sirve. A que documentación se refieren. Te agradeceria muchisimo me dijeras algo. muchas gracias por todo.

    Mario.

    • Hola Mario.

      Sin ver la documentación ni idea. Quizás no te reservaste el derecho a la tpc y con ello la suspensión de la deuda, porque los avales son para aportar antes de ir al contencioso.

      Un saludo.

  4. mario dice:

    Hola Cristina,

    Te he enviado al correo las cartas de la agencia, intente recurrir por la via economico administrativa, argumentando que mis ingresos eran apenas 1000 euros mensuales, y que no era coherente lo que me pedian. Me encantaria le echaras un vistazo, te las he enviado desde mi direccion de gmail: mariomg@gmail.

    Un saludo cordial.

    Mario.

  5. mario dice:

    Hola Cristina,

    No sabes como te agradezco tu enorme ayuda en este tema. Hice la reclamación al Tear con las ideas que me diste, a ver si tengo suerte. Lo que no sé es si la ponencia de valores está caducada. El municipio (Torremolinos) tiene los valores del año 2002 y yo compré en diciembre de 2012. Dicha localidad, este año ha tenido una bajada del coeficiente del 2.60 (el que me aplicaron) al 1.96. ¿estaría caducada?
    También hice el pago como me dijiste, para que no aumentaran los intereses. En la carta al Tear reclamé el importe por pago indebido, pero no sé si debo hacerlo a través de algun formulario.

    Muchísimas gracias Cristina.

    Un cordial saludo.

  6. mario dice:

    Hola Cristina,

    Solo una cosilla, recuerdo que al firmar la compravente, le pregunte al notario si me podia venir una complementaria, a lo que me respondio que no pues solo habia pedido al banco 50000 euros de hipoteca, aunque no le veo la lógica, ¿tiene algo que ver?

    Por favor, mira si puedes el mensaje anterior, es corto.

    Muchísimas gracias.

  7. Yeray dice:

    Buenas tardes

    Estoy super agobiado porque hoy me he enterado del tema de la complementaria.
    Yo compre una casa en 2010 por 172.000€ mas gastos por lo que se genero una hipoteca de 194.000€ con la tasacion realizada por el banco de 216.000€.

    La cuestion es que ahora hacienda me reclama una complementaria de 3.300€ por mi valor de tasacion y yo en Septiembre de 2014 hice una dacion en pago de la vivienda.

    Que puedo hacer?? Hay algun metodo de poder reclamar y no afrontar este pago imposible??

    Muchas gracias !

  8. […] Tenemos la opción también de forzar el nombramiento del perito tercero para los que no se atrevan a ir al juzgado pero tampoco quieran la pequeña rebaja que supone una tpc dentro del diez por ciento de diferencia con respecto a la valoración administrativa, pues tenemos varias sentencias del Tribunal Supremo que anulan las valoraciones del perito tercero por falta de motivación y de visita. Esta estrategia la recomiendo también en otros casos y creo lo tengo bien explicado en esta entrada: http://www.liquidacionescomplementarias.es/como-darle-la-vuelta-a-la-tortilla-articulo-57-1-g-lgt-ta… […]

  9. Wilfred dice:

    Hola,
    En mi caso, después de que fuera denegada la primera alegación a la liquidación complementaria que recibí desde la Agència Tributària de Catalunya (basada en el valor de tasación utilizado por el banco para la aprobación del préstamo hipotecario), solicité una TPC, con lo que el pago de la liquidación quedaba aplazado hasta la resolución del caso. Desde la Agencia Tributària me aconsejaron no iniciar la contratación del perito hasta recibir respuesta a la solicitud de la TPC, ya que en ocasiones no era necesario llegar a este paso. Pues bien, al cabo de un tiempo recibí una notificación por la cual la Agència Tributària había recalculado el valor de mi inmueble (entiendo que utilizando los coeficientes publicados por la Generalitat de Catalunya) y que el valor calculado era inferior al que declaré en el momento de la compra. Así pues, la liquidación complementaria quedó cancelada y se aceptó el valor declarado en la autoliquidación inicial.

    • Buenos días.

      Enhorabuena.

      Es cierto, al solicitar hacer la tpc y tu valoración inicial no ha sido por el método de dictamen de perito de la Administración, tienen que hacerte una nueva en base a éste método, y en muchas ocasiones el nuevo valor es bastante inferior.

      Un saludo.

  10. Víctor Presa dice:

    Buenos días.
    Yo presente una TPC en julio de 2015 y todavía no me han contestado. ¿Qué tiempo tienen para contestarme?
    Se da por cancelada por silencio administrativo?

  11. Gustavo dice:

    Hola, me gustaría contarte mi caso:
    –Compre un piso en Tenerife a un banco (BBVA) que era de un fondo de inversión del propio banco, en 2013.
    –Me costo 175.000€.
    –La tasación del banco fue de 265.000€
    –Pague a hacienda por 175.000, y ahora me reclama 6.600€.
    –En esa época los precios estaban sobre 200.000€.
    –Que puedo hacer? el TEAR me lo aceptara el recurso?

    • Buenas tardes Gustavo.

      Depende de como esté inscrita la carga de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y si en tu notificación hay algún defecto de forma.

      Puedes enviármela por email si quieres.

      Un saludo.

  12. José Manuel dice:

    Si a mí me pide la Administración una Liquidación de 300, como voy a pagarle a un Perito 400 euros.
    Eso se llama indefensión.
    Gracias.

  13. CLARA dice:

    comprobación valores hipoteca, saco nota simple y no aparece reflejada , aunque el secretarío registro me dice que si esta pero no se ve en una nota simple,
    me vende el banco , el hace la tasación, y me da el prestamo.
    estoy perdida no se que alegar.
    comunidad Valenciana.
    Muchas gracias

  14. Daniel dice:

    Buenas tardes Cristina, voy a comprar una vivienda en la comunidad Valenciana por 215000 euros, el valor “real” que sale de la aplicación de los coeficientes al valor catastral es de 300000, pero el banco ya ha tasado la vivienda para darme la hipoteca y le han dado un valor de 230000, me imagino que sí líquido el itp por el valor de compra me llegará comprobación de valores seguro. ¿puedo liquidar por el valor de tasación y que la Administración no me pueda decir nada al haber cogido uno de los valores que ellos mismos cogen como valor se comprobación?
    Gracias

    • Buenos días.

      Yo liquidaría por el valor de compraventa. Y cuando te llegue la complementaria recurrirla.

      Entre las alegaciones podrás incluir el certificado de tasación bancaria. Si bien no hay orden jerárquico en los métodos contemplados para hacer comprobaciones de valores, sí tenemos jurisprudencia que dice que si el contribuyente demuestra un valor inferior en base a otro método legal, la Administración tiene que aceptarlo o bien justificar el por qué no lo hace.

      Un saludo.

      • Daniel dice:

        Pero en ese caso, y suponiendo que admitan el recurso, ¿me pueden obligar a pagar la diferencia entre el valor de compraventa (valor liquidado) y el de tasación bancaria (por el que yo justifico que es menor a su “valor real”) con intereses de demora desde el día de la compra?
        Gracias por la respuesta.

  15. dulce dice:

    buenas tardes cristina mi caso es que compre un piso en Tenerife a un banco que me costo 172.000€, siendo la tasación del banco de 262.000€, yo pague por lo que me costo y ahora me reclaman 6.600€. Esta a nombre de mi mujer y mio pero solo me ha venido a mi nombre. Si interpongo recurso y lo gano por defecto de forma, seguro que me abrirán uno nuevo, verdad?? Si me lo abren, habrán pasado mas de 4 años desde la compra, crees que ganaré en el TEAR por haber pasado mas de 4 años? Gracias de corazón

    • Buenas tardes.

      El plazo de prescripción comienza ahora de nuevo por haber sido notificada la comprobación de valores. Es decir, ahora los cuatro años ya no son desde la compra, sino desde la última notificación por cualquiera de las dos partes a la otra.

      Un saludo.

  16. Anna Maria Soriano Fradera dice:

    Buenos dias Cristina,
    Mi hermana compro en el año 2010 una casa en Granada…
    La compró por 60.000 y liquidó el ITP por 60.000. La junta le notificó que el valor real era de 130.000 a razon del VC * coefic. multiplicador.
    Se recurrió a todos los estamentos y finalmente se ganó en el TSJA en 2016 por falta de motivación… la junta a finales del 2016 ha vuelto a iniciar el mismo procedimento administrativo.. pero esta vez motivandolo poniendo el Valor Catastral y el coeficiente multiplicador que determina el valor de los 130.000 €.
    Mi pregunta es ¿pueden iniciar nuevamente todo el procedimiento cuando ya está juzgado y sentenciado?

  17. Anna M Solano dice:

    Muchas gracias Cristina!!
    Y gracias por tu labor!!

  18. Susana Romero Lobato dice:

    Hola crstina, nosotros compramos una nave por valor de 606.00 y por eso liquidamos, pero resulta qeu en habia una tasacion hipotecaria por valor de 1.065.213 porlo que nos reclaman 63.000 euros. Hemos solicitado TPC y presentamos alegaciones que nos han desestimado., Vamos interponer recurso ante el TEAR. Mi pregunta es, anexo la nueva tasacion que tengo al recurso del TEAR, y por otra parte registro la Tasacion pericial contradictoria ante la oficina liquidadora o espero que me la soliciten . Muchas Gracias

    • Buenos días.

      Vamos a ver, en el momento que SOLICITAS HACER LA TPC YA NO PUEDES SEGUIR RECURRIENDO.

      Ahora bien, HASTA QUE NO RECIBAS LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL NO PUEDES SOLICITAR LA TPC, así que espero que la oficina liquidadora no lo haya tenido en cuenta.

      Un saludo.

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