Falta de motivación del perito tercero


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No es de las consultas más frecuentes, pero sí un tema que bien merece un estudio.

En todo procedimiento que se inicie para recurrir una comprobación de valores siempre aconsejo reservarse el derecho a la Tasación Pericial Contradictoria (tpc). Esta reserva es imprescindible para poder ejercitarla en caso de que convenga, pero no tiene necesariamente que llevarse a cabo porque o bien no interesa hacerla por no haber conseguido la rebaja suficiente durante el proceso de alegaciones y/o recurso de reposición para finalmente pagar una pequeña cantidad o bien no procede por haber recibido fallo estimatorio del TEAR. tasaciones

Más detalles del proceso de la tpc en: Tasación Pericial Contradictoria.

La tpc se inicia con el nombramiento del “Perito de Parte”, un profesional contratado por el contribuyente para hacer una valoración del bien inmueble en fecha de devengo del impuesto.

Es muy importante saber que la consecuencia de una diferencia superior al DIEZ POR CIENTO del perito de parte con respecto al valor calculado por la Administración conlleva el nombramiento de un PERITO TERCERO, nombrado por la Administración. Repito: Nombrado por la Administración.

Es un riesgo alto el nombramiento del perito tercero porque:

Salvo honrosas excepciones el perito tercero nunca va a ir a visitar tu inmueble, va a utilizar el mismo método que ha utilizado la Administración y por tanto no va a tener en cuenta las circunstancias individuales del inmueble valorado. Consecuencia: El contribuyente acabará pagando el perito de parte, el perito tercero y la cantidad reclamada por la Administración.

¿Se puede recurrir una pericial emitida por perito tercero?

Afortunadamente sí se puede. Ahora bien, hay que tener mucho cuidado con lo que se alega. No es discutible el método empleado en la valoración, pues estamos hablando de un profesional en el ejercicio de su actividad. Lo que sí es muy discutible es la MOTIVACIÓN que pueda tener la pericial.

No olvidemos que MOTIVACIÓN significa básicamente “la razón de”. Si el perito tercero ha utilizado valores base, coeficientes correctores, clasificación de zonas, valores de repercusión, etc. sin explicar ni justificar el origen de los mismos estamos ante una falta de motivación.

En este sentido es totalmente válida toda la legislación y jurisprudencia aplicable en un recurso indebidamente motivado por una comprobación de valores que en una pericial emitida por un perito tercero.

 

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Comentarios & respuestas

7 Respuestas

  1. Carlos dice:

    Buenas tardes,
    Quiero hacer una consulta sobre lo que me está ocurriendo a mí y a mi familia.
    Hemos solicitado TPC, en Andalucía, por las 3 viviendas heredadas de mi madre, que estaba casada en gananciales con mi padre.
    2 viviendas en la provincia de Sevilla y una en la de Málaga.
    La primera carta que hemos recibido después de solicitar la TPC es solicitándonos un certificado técnico de los metros cuadrados de las viviendas, pero además nos solicitan de las dos de la provincia de Sevilla, la de Málaga no la incluyen e incluyen dos que eran de mi padre de la disolución de gananciales.
    Es normal que inicien de esta manera el procedimiento? Es normal que excluyan la vivienda de Málaga? Entiendo que las otras dos que no entran en el caudal hereditario es un error. Para ellos realizar su tasación tenemos nosotros que darles esos certificados? No visitan la vivienda?
    Por favor, agradecería algo de ayuda.
    Un saludo y gracias,
    Carlos

  2. Daniel brioso ferrer dice:

    Buenas he comprado piso y plaza de garaje por 115000 y el valor catastral es de 144000 me van a girar complementaria. Mi pregunta es que he pagado impuestos al 3,5% al ser primera vivienda , menor de 35 años y el valor menor de 130000 € una vez girada la complementarían este último apartado no lo cumplo pq para ellos supero la cantidad de 130000 y me aplican el 8% y por tanto la liquidación supera los 7000€. Quiero presentar tasacion contradictoria en 129.900 € ( el mercado me lo permite yo soy arquitecto técnico y perito tercero)y con esta tasación no superaría el 10% decdiferencia frente el valor de la agencia tributaria. Con esto entiendo q tengo q pagar pero una cantidad muy inferior a la q ellos pretenden. Que me aconsejais?

  3. JOSE dice:

    Buenos días. En procedimiento de comprobación de valores hemos aportado tasación que se realizó en la fecha de compra por una tasadora homologada en Banco de España, no obstante es inferior en mas de un 20 % al valor asignado por el perito de la administración y hemos procedido a solicitar tasación pericia contradictoria, hemos procedido al abono en Banco de España de la cantidad que nos indican y aquí viene mi duda, como podemos saber si la administración ha realizado el ingreso a que está obligada por la LGT?, en caso de que no lo hayan hecho la misma LGT indica que finaliza el procedimiento, pero como hemos de poder de manifiesto este extremo?, ante quien?, tenéis algún modelo?.
    Gracias

  4. BERTO dice:

    Hola Cristina.
    Muchas gracias por tu ayuda.
    Quisiera plantearte una cuestión.
    Presentamos recurso ante el TEAR en Andalucía, ante una comprobación de valores. En ella nos reservamos la tasación pericial contradictoria. Ya ha pasado más de un año sin que nos hayan contestado, por lo que entiendo que esta desestimada por silencio administrativo.
    La TPC tiene algún plazo para ejercitarla? o puedo esperar a que la administración resuelva.
    Muchas gracias, saludos.

  5. José Miguel dice:

    Hola Cristina.
    Te comento brevemente mi caso sobre un local comercial en Madrid.
    Fue comprado en junio 2010 a una empresa que compraba, rehabilitaba edificios y los vendía.
    Se le atrancó la venta de un pequeño local que no vendía pues lo tenía alquilado para bar (viejo y descuidado) con una renta muy baja (211 €/mes) y estaba con un contrato de 1988 por tiempo indefinido y prórroga forzosa y derecho a subrogación de esposa e hijos, con lo cual estaba como de renta antigua. Lo compré por 60.000 € y me hicieron una comprobación de valor (129.280€) reclamé y me hicieron una nueva valoración 116.352.
    Reclamé, presenté una valoración de un perito aplicando el método de actualización de inmuebles arrendados (64.000 €). Fuimos a la TPC y el perito tercero ha valorado en 80.520 € usó extrapolación de datos y datos históricos y por prudencia cogió el de menor valor.
    Sin embargo, no ha usado el de actualización de inmuebles arrendados pues dice que “en estas condiciones (las que he descrito antes respecto al contrato y demás) se considera improbable que un empresario pudiera adquirir el inmueble en función de las expectativas de rendimiento derivadas del mismo. La aplicación del método de actualización de rentas daría como resultado valores anómalos en relación con los datos de mercado”. Aquí hace una valoración muy subjetiva de mis motivos de compra, los cuales expliqué en la primera alegación cuando llegó la paralela y se conoce que esta perito no ha mirado.
    En ningún momento se puso en contacto conmigo ni pidió ver el local pues decía fue y que había cambiado el negocio (hizo una foto y la aporta).
    Mis dudas son:
    Aún no me han enviado la liquidación, debo pagarla y luego seguir luchando o ¿Puedo impugnar esa tasación?
    ¿Puedo pedir que usen la actualización de rentas?
    ¿Puedo ejercer acciones legales contra el perito por no hacer la tasación por el método que sale el menor valor de tasación, tal como obliga la ORDEN ECO/805/2003?

    Un saludo y muchas gracias por tus comentarios.

    • Sergio dice:

      La verdad es que desconozco si puedes impugnar o no la tasación. Lo único que puedo decirte es que es un error pensar que la ORDEN ECO/805/2003 es la única normativa de valoración que existe y la única que hay que aplicar. En sus finalidades, para cumplimiento obligado no se encuentra la de obtener valor de mercado, que sería este caso.

      Normalmente es la que se usa, ya que es una de las mas avanzadas normas de valoración. Pero se suele poner la coletilla de que la valoración no cumple con la ORDEN ECO/805/2003 pero si se redacta teniendo en cuenta sus pautas.

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