Nuevo método de valoración en las Islas Canarias


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Catorce días antes de la sentencia del Tribunal Supremo que no da por válido el método de coeficientes “El Tribunal Supremo fija doctrina sobre el método de coeficientes“, el Gobierno de Canarias publica la primera orden en la que se aprueban los coeficientes multiplicadores aplicables al valor catastral para 2018.

En fecha 22 de mayo de 2018, se publica en el Boletín Oficial de Canarias, la “ORDEN de 15 de mayo de 2018, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde la entrada en vigor de la presente Orden hasta el día 31 de diciembre de 2018, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención

La Orden de 15 de mayo de 2018, entra en vigor el día de su publicación. Esto significa que: No pueden utilizar la Orden para 2018 en aquellas transacciones producidas entre el 1 de enero de 2018 y el 21 de mayo de 2018. 

Con respecto a este nuevo método de comprobación de valores en las Islas Canarias, y al igual que ocurre en otras Comunidades Autónomas que llevan años utilizándolo (Asturias, Castilla La Mancha, Aragón, Comunidad Valenciana y la Junta de Andalucía) cabe destacar lo siguiente:

Si bien el método de estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (Catastro) está contemplada en la Ley General Tributaria, la Administración está obligada a detallar, individualizar y ofrecer la forma en que realiza los cálculos para determinar la base imponible, por lo que este procedimiento desnaturaliza la gestión individualizada contemplada en la Ley reguladora del impuesto.

El valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector, que casualmente siempre es “multiplicador” en lugar de “reductor” como debería ser en muchos casos, puede ser un índice para detectar posibles comprobaciones de valores, de hecho, la misma Ley General Tributaria cita textualmente “el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se podrá estimar a partir del valor catastral que figure en el correspondiente registro fiscal” pero nunca puede aplicarse sin una individualización.

Cabe destacar a este respecto que los valores catastrales surgen de las ponencias de valores que tiene cada municipio. Las ponencias de valores asignan a cada polígono y zona de valor un valor base que se aplica posteriormente para calcular el valor del suelo y el valor de la construcción. Esto significa que un edificio de peor calidad que el edificio contiguo tiene los mismos valores base a aplicar. Que, y aunque parezca increíble, un edificio dotado de ascensor tiene esos mismos valores base que el edificio contiguo que no lo tiene.

Los valores base asignados a cada polígono y zona de valor se aplican a la superficie del bien y posteriormente se les aplican los coeficientes correctores que les corresponda, siendo los más significativos el coeficiente corrector “H” (antigüedad) y el coeficiente corrector “I” (estado de conservación).

En la base de datos de la Dirección General del Catastro el coeficiente corrector “I” (estado de conservación), Norma 13 del RD 1020/93, puede ser “normal” con I = 1, “regular” con I = 0.85, “deficiente” con I = 0.50 y “ruinoso” con I = 0. Curiosamente, salvo que se haya declarado en ruina el edificio, los estados de conservación de las viviendas de los españoles es…. I = 1, por lo que el valor de la construcción goza de toda su amplitud.

En cuanto al coeficiente corrector “H” (antigüedad), la misma Norma 13 del RD 1020/93 aplica un coeficiente corrector progresivamente decreciente en función de la antigüedad de los inmuebles, partiendo de un H = 1 para antigüedades de entre 0 y 4 años hasta un H = 0.32 para antigüedades de 90 o más años.

Curiosamente el coeficiente corrector “H” se actualiza solamente cuando entra en vigor una nueva ponencia de valores, omitiendo de esta manera su actualización anual.

Espero que muchos lectores se den cuenta ahora del motivo por el cual los Ayuntamientos no tienen prisa en hacer revisiones catastrales, actualizar las antigüedades de los edificios supone una menor recaudación por disminución de los valores catastrales.

Por todo lo anteriormente dicho, los datos que constan en la Dirección General del Catastro han de ser contrastados in situ por la Administración, porque aunque la descripción catastral vincule al sujeto pasivo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no tiene por qué coincidir con la realidad.

A las Islas Canarias le espera una nueva lucha porque sin visita al inmueble y sin una valoración individualizada del mismo nunca puede prosperar una comprobación de valores bien recurrida por parte del contribuyente.

 

No aceptes nunca una comprobación de valores en base a valor catastral x coeficiente multiplicador.

 

Si has recibido una comprobación de valores y necesitas ayuda, puedes enviarme un email a info@liquidacionescomplementarias.es.

 

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