Sanciones tributarias – Escriturar por debajo del valor catastral


Las sanciones tributarias vienen recogidas en la Ley 58/2003, de 18 de diciembre, General Tributaria:
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“Artículo 191. Infracción tributaria por dejar de ingresar la deuda tributaria que debiera resultar de una autoliquidación 1. Constituye infracción tributaria dejar de ingresar dentro del plazo establecido en la normativa de cada tributo la totalidad o parte de la deuda tributaria que debiera resultar de la correcta autoliquidación del tributo, salvo que se regularice con arreglo al artículo 27 o proceda la aplicación del párrafo b) del apartado 1 del artículo 161, ambos de esta ley.
/…/
La base de la sanción será la cuantía no ingresada en la autoliquidación como consecuencia de la comisión de la infracción. 2. La infracción tributaria será leve cuando la base de la sanción sea inferior o igual a 3.000 euros o, siendo superior, no exista ocultación.
/…/
La sanción por infracción leve consistirá en multa pecuniaria proporcional del 50 por ciento”.
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En base a este artículo tenemos claro que existe una multa del 50% en casos de infracciones leves, como sería nuestro caso, cuando no se ha ingresado la totalidad o parte de la deuda tributaria resultante de la correcta autoliquidación del tributo. OJO, repito, correcta autoliquidación del tributo.
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Pero, en los casos de comprobaciones de valores, ¿cuál es la correcta autoliquidación del tributo exenta de aplicación de la sanción?.
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El Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dice:
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“Artículo 96. Normas aplicables 1. La calificación y sanción de las infracciones tributarias de este impuesto se efectuarán con arreglo a la Ley General Tributaria. 2. No se aplicará sanción como consecuencia del mayor valor obtenido de la comprobación cuando el sujeto pasivo hubiese declarado como valor de los bienes el que resulte de la aplicación de la regla correspondiente del Impuesto sobre el Patrimonio o uno superior.”
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A este respecto, la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (Vigente hasta el 01 de Enero de 2014), dice:
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“Artículo 10. Bienes Inmuebles Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas: • Uno. Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.”
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Y como es bien sabido que la Administración no va a comprobar nunca por debajo del valor catastral, y el término “contraprestación o valor de la adquisición” es precisamente el valor declarado por el contribuyente que la Administración no está aceptando, el valor catastral es el mínimo valor aceptado para liquidar el impuesto y no incurrir en infracción tributaria.
 
dineroAhora bien, ¿cuál es la base de la sanción tributaria?
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– Opción A.  Valor comprobado por la Administración menos Valor Catastral menos importe autoliquidado.
 
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– Opción B.  Valor Catastral menos Valor declarado por el contribuyente menos autoliquidado.
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Vamos a poner números para verlo mejor:
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Valor declarado (precio de compra) = 80.000
Tipo gravamen = 10%
Importe liquidado = 80.000 x 0.10 = 8.000
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Valor catastral = 90.000
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Valor comprobado por la Administración (independientemente del método empleado) = 120.000 Tipo gravamen = 10%
Importe a liquidar = 120.000 x 0.10 = 12.000
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Sanción tributaria:
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– Opción A. [(120.000 – 90.000) x 0.10] – 8.000 = 5.000 –> 50% de 5.000 –> 2.500
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– Opción B. [(90.000 – 80.000) x 0.10] – 8.000 = 1.000 –> 50% de 1.000 –> 500
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Sinceramente, yo opino que la sanción a aplicar sería la opción B, sobre valor catastral menos valor liquidado, pues tal y como interpreto de los artículos anteriormente expuestos, la sanción se genera en caso de no haber respetado el valor catastral como mínimo valor a aplicar para liquidar el impuesto, y por tanto debería ser ese mismo valor catastral el que sirva como base para la sanción.
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Evidentemente no existirá ningún tipo de sanción si la complementaria se recurre y finalmente el valor declarado es aceptado por la Administración.
Y yo me pregunto, ¿qué pasa en los casos en que la ponencia de valores está caducada y por tanto el valor catastral fuera de ley?
 
 
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Comentarios & respuestas

131 Respuestas

  1. RAMON dice:

    hola, en primer lugar daros las gracias por la maravillosa página donde resuelves dudas a la gente; y por eso he aprovechado que he visto su correo para exponerle la encrucijada en la que me encuentro desde hace unos días que compré una vivienda y que le estaría muy agradecido sí me pudiese aconsejar. le expongo lo más brevemente mi caso:

    -resulta que hace unos días compré una segunda residencia en Fuengirola (Málaga) a un banco que la lanzó como chollo. El inmueble me costó 60000€ y por esa cantidad escrituré y pagué solo ese impuesto. La vivienda tiene un valor catastral de 128800€ y el coeficiente del multiplicación de allí es 1,3 por lo que el valor se dispara hasta los 167.000€.

    la duda está en que yo ya soy conciente de que me llegará una liquidación complementaria o paralela, que segun mis calculos podría ser de unos 8500€. la duda está en que sí ¿tambien me llegará una multa aparte?, sí esto es así, hay alguna forma de evitarla, ya que solo hace una semana que lo compré. yo no tengo más dinero, por lo que tendría que ponerlo a plazos, que tampoco se sí se puede. Otra cosa, tengo la ultima tasación del banco que está en 152.000€ ¿habría alguna forma de adelantarme a que ellos me escriban a mí, y junto a la tasación y a rellenar una liquidación con aplazamientos por sí la aceptan, o mejor me espero a que cuando pase meses me llegue algo es cuando actúo?

    son muchas dudas las que tengo, por lo que agradecería sí me pudiese orientar en esto, le estaría muy agradecido, incluso sí a través de vosotros lo podría hacer.

    un saludo.

    • Hola Ramón.

      Liquidar el impuesto por un valor inferior al valor catastral puede traer como consecuencia recibir, a parte de la complementaria, una sanción tributaria “leve” que consiste en el 50% de la cantidad reclamada en la complementaria. Es decir, si esperas complememntaria de 8500 euros te podrían venir otros 4250 euros. Pero solamente sería aplicable si perdieras la reclamación, puesto que si recurres y ganas evidentemente se acepta el valor declarado como base imponible.

      Ahora bien, la ponencia de valores (revisión catastral) de Fuengirola es del año 2005, pleno boom inmobiliario y según la Ley del Catastro, que dice que cuando haya diferencias sustanciales con el mercado es necesario hacer una revisión catastral, considero que el valor catastral está muy inflado.

      Esto quiere decir que, si bien el método valor catastral x coeficiente es bastante despreciado por el Tribunal Superior de Justicia de la Junta y por el TEARA, si además añadimos en las alegaciones este punto mejor.

      De todas formas la Administración puede utilizarte otro método, como es el valor de tasación. Hasta o recibir la complementaria no sabrás que método te van a utilizar.

      Sí se puede pagar el impuesto en cómodos plazos.

      Con esta información la decisión tienes que tomarla tú.

      Si la vivienda tiene diferencias de superficie entre catastro y la realidad a tu favor (es muy común) puedes ir solicitando revisión de superficie en el catastro, con ello te bajaría el valor catastral.

      Si tiene mal estado de conservación hay que recopilar pruebas antes de reformar.

      Un saludo.

  2. Rocio dice:

    hola, cristina gracias antetodo.
    me gustaría saber si es posible escriturar a un precio y liquidar el itp por valor de la tasacion bancaria, que es mayor al valor catastral pero menor al que hacienda tasará. se puede hacer? es que seria pagar unos 800′ euros y evitar una complementaria. como lo ves?

  3. Rocio dice:

    esq estoy muy agobiada y cuando he leido que me pueden girar la complementaria con sancion me he puesto mala. que puedo hacer para evitarla?
    es una locura pagar el itp por encima del valor real para que asi se aprecie buena fe y la administracion me coja ese valor?

  4. Hola Rocio.

    Conozco gente que ha liquidado el impuesto en base a la tasación bancaria habiendo comprado por menos y llegarle igual la complementaria utilizando valor catastral x coeficiente, así que yo no me molestaría en pagar de más por si acaso.

    No te agobies tanto porque esto no es difícil de ganar.

    Un saludo.

    • Rocio dice:

      Gracias Cristina me dejas más tranquila. Pero es que he leído mucho sobre el tema, y se dan muchos casos, pero muy pocos son los que dicen que acaban satisfactoriamente. Es fácil de ganar entonces? Vaya en mi caso no sería que me quiten la complementaria si no simplemente que me apliquen el 3.5 y no el 8. Vaya si presentando la tpc dieran x debajo del 10 por ciento presentada x la junta me quedaría súper satisfecha, aunque tuviera que pagar pero no tanto. Jajaj entonces puede ser fácil que ocurra esto y que no pague tanto no? Muchas gracias

  5. pedro fernandez dice:

    Hola Cristina.Compré a Solvia una casa por 83.200 euros,en Marbella hace 8 meses.Escrituré según el valor de compra y sbía que a iba a recibir la comunicación de hacienda que me recisaba el valor para el pago de la autoliquidación.Hacienda me comunicó a los 3 meses que el valor según ellos era de el doble(163.041 euros),y aún así,despues de alegar y recibir respuesta de que mantenían su posición,resignado pagué en plazo.Mi sorpresa llega ahora,que recibo además una multa de 2235,61, por haber escriturado en el precio que me costó.No sé que hacer.Tengo opciones de reclamar tanto la sanción de ahora,como la revisión basada en unos valores de la epoca burbuja?.Gracias sinceras.

    • Hola Pedro.

      Que quieres que te diga a parte de que lo siento.

      Deberías de haber recurrido hasta el final con muchas posibilidades de ganar.

      Ahora, al haber pagado te llega la sanción, que me imagino sea el 50% de lo reclamado. Quizás por el tema del tipo reducido por vivienda habitual o por cualquier otro motivo.

      Si hubieras reclamado y ganado no te habría llegado la sanción.

      Ahora lo que pienso que tienes que hacer es pagar la multa lo primero, para evitar mayores problemas.

      Puedes intentar solicitar devolución de ingresos indebidos, pero al haber pagado después de haber iniciado el proceso del recurso no tengo claro que te vaya a salir bien.

      Las oficinas liquidoras tienen instrucciones de denegar las alegaciones y los recursos de reposición, precisamente para que la gente se de por vencida y pague. Pero no es lo mismo en el TEAR, que a dia de hoy yo personalmente no he perdido ninguno.

      Un saludo.

      • pedro fernandez dice:

        Gracias por tu rápida respuesta.Aún así voy a ver de que forma lo peleo en los tribunales.Cuando me compro un jersey de 70 euros en rebajas,y pago 30,hacienda me cobra los impuestos de los 30 que he pagado y no de los 70 que valía.Porqúe en una casa si lo hacen?.Esto es un atropello y queda claro que no van a revisar los valores catastrales,porque están inflados y recaudan mas dinero.Aunque la vivienda haya bajado,hacienda siempre cobra lo mismo…Que país de abusos.Un saludo.

  6. Andrea dice:

    Hola Rocio:

    Te comento mi problema para ver si me puedes ayudar. Queremos comprar un piso de VPO en Marbella a Unicaja. Nos lo venden en 105.500. Su valor catastral es 106.000, y el banco nos lo valora en 128000, pero la junta de Andalucia dice que el precio máximo de la vivienda es 207.000! Yo pensaba que la multa complementaria que nos llegaría de la Junta de Andalucia sería de la diferencia con el valor catastral o en todo caso de la tasación del banco pero ahora me informo que es en relación a lo que la junta dice como valor máximo.. osea una diferencia de 102.000. Sabrias decirme en base a que tendría que pagar la multa? O que tendría que hacer? La situación es algo desesperante porque el banco nos ha dicho que si no firmamos no nos devolverán el dinero ingresado. Muchas gracias y ojalá puedas ayudarme. un saludo

  7. INMA dice:

    HOLA A TODOS ME ACABO DE COMPRAR UN PISO POR 108.000€ Y EL VALOR CASTASTRAL ES DE 111.000€ QUE MULTIPLICADO POR EL COEFICIENTE 1.5 PORQUE EN MALAGA ES ASI SERIA 138.000€, ME DICE MI BANCO QUE ME VENDRIA UNA COMPLEMANTARIA DE 30.000€ Y ME ACONSEJA QUE ESCRITURE POR 108.000€ QUE ES EL VALOR REAL DE MI COMPRA PERO QUE PAGUE IMPUESTOS DE LOS 138.000€ PARA EVITAR LA COMPLEMENTARIA, QUE PUEDO HACER.GRACIAS. UN SALUDO.

  8. […] de liquidar el impuesto por debajo del valor catastral, tal y como expuse hace un año  http://www.liquidacionescomplementarias.es/sanciones-tributarias-escriturar-por-debajo-del-valor-cat… hasta ahora no había visto nunca la imposición de una de estas […]

  9. Juanvi y Viki dice:

    Muy buenos días Cristina, primero que todo agradecerte esta labor que estás haciendo, ha sido de mucha ayuda este blog. Pero todavía nos quedan alguna duda, te comento nuestro problema: Nosotros acabamos de comprar un piso del banco BBVA, en la localidad de Moncofa, provincia de Castellón, por la cantidad de 50000 euros, nosotros pagamos impuestos de transmisiones patrimoniales por los 50000. Ahora hemos recibido la esperada notificación de hacienda con la siguiente información: Valor catastral 85523,87 euros; Coef. orden 1.560
    valor comprobado orden 133417.24 euros;
    Parte transmitida 100%;
    Valor comprobado orden parte trans. 1333417.24.
    Nos comentan que si no estamos de acuerdo(que es el caso), que deberemos justificar porque. Nos podrías orientar de lo que deberíamos y lo que no deberíamos incluir en dicha solicitud. La carta la recibimos el viernes 27/02/2015, tenemos 10 días hábiles para contestarles.
    Muchas gracias y ojalá puedas ayudarnos. Un saludo y un abrazo.

  10. mariluz dice:

    Hola Cristina . Muchas gracias por prestar tu ayuda. Estoy apunto de comprar una casa y quiero evitar el mal trago de recibir una liquidación complementaria . El precio de venta es de 116000 euros . Su valor catastral es de 81000 y el coeficiente 1.19 ,por tanto el valor real inferior a 100.000 euros .mi idea es acogerme a itp reducido puesto que el valor real no supera los 130000. Mi pregunta es si aun así hay posibilidad de que me venga con el tiempo una liquidación complementaria .se debe hacer constar en la escritura algo de esto ?gracias de antemano

    • Buenos días Mariluz.

      Tal y como hemos hablado por teléfono por el email que me has enviado, según el art. 134.1 de la Ley General Tributaria, NO PUEDEN HACERTE UNA COMPROBACIÓN DE VALORES si has respetado el valor de la Administración, por lo que no pagues el impuesto sobre el valor de tasación bancaria, págalo sobre el valor de compraventa, que al ser MAYOR que valor catastral x coeficiente estás cumpliendo con la normativa legal.

      Un saludo.

      • blanca dice:

        Buenos dias Cristina,
        hace 14 meses he comprado en provincia barcelona una vivienda por el valor de 65000 eur y asi he liquidado fraccionado el impuesto Itp. Valor catastral x coeficiente es 86700 eur. Hasta ahora no ha llegado ninguna complementaria pero para quedarme tranquila es mejor ahora despues de un poco mas de 1 año liquidar esta diferencia de 10 % entre el valor d compra y el balor catastral x coef. Y si ahora cumplo liquidando la difer. con este valor mayor puede administracion enviarme alguna complenentaria ? Porque no se si cumplo con la complenentaria voluntaria para no comprobar valores con otros metodos etc…Gracias!

        • Buenos días.

          Yo entiendo que habiendo pasado el plazo aunque pagaras ahora la diferencia te pueden girar la complementaria igualmente. Lo único que te descontarían lo pagado con posterioridad.

          Un saludo.

  11. encarni dice:

    Me ha venido una complementaria de una parcela proindivisa rustica,de 5500 euros mas 155de los intereses de seis meses sin avisarme nadie y antes de firmar,pregunte y nadie me informo que esto me llegaría,mi pregunta es que solo hay un pequeño refugio y yoo escriture por 20000euros y hacienda la valora en 6000euros,pero como es proindiviso me valora las construcciones en 83000 euros ya que son 8 parcelas y pagas por todas las construcciones,aunque tu no tengas nada y no lo veo justo,ya que en lo rustico se supone que no dejan edificar,no veo justo tener que pagar esto,mi parcela tiene unos 650metros,espero respuesta ,gracias cristina

  12. Joan dice:

    Hola Cristina, muy interesantes tus consejos. Consultas: Antes de vender un piso quería dejar los cabos bien atados. Situación: Valor catastral 120000 € . A efectos de Tributs de la Generalitat y con el coeficiente multilicador queda a 126000 €. La venta está estipulada alrededor de 90000 €(no se puede vender por más, es el mercado quién manda!). Tal como indicáis la complementaria parece inevitable. ¿Consejos previos antes de hacer la operación? ¿Solicito una tasación? ¿A quién? Otra cuestión, a efectos de IRPF en el apartado de valor de transmisión, ¿que valor debo poner? ¿debe coincidir el mismo valor que el indicado al hacer el ITP? Es decir ¿ambos organismos consideran que el valor de la vivienda es el mismo? MUchas gracias

  13. Almudena dice:

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente: Se me plantea un chollo que es comprar un piso por unos 20.000 euros, el piso bien es cierto, que es viejo y que hay que hacerle una buena reforma. El dueño me comenta que el piso cuenta con un valor catastral de unos 47.000 euros, vivo en Granada en Andalucía, no estoy muy informada en el asunto, pero no sé si lo compro por ese precio luego voy a tener algún tipo de problema, si me va a venir alguna liquidación por la diferencia… Gracias de antemano. Un saludo.

  14. Alejandro dice:

    Hola Cristina. LA cuestión que te quería plantear es parecida a la que te ha hecho Almudena. Se me presenta la posibilidad de comprar un piso por 80.000 €, siendo su valor catastral de 107.000 €. La propiedad está en Estepona (Málaga). ¿Qué precio debo hacer constar en la escritura exactamente (80 o 107)?, ¿qué valor debería declarar a efectos de ITP?. Mil gracias y un saludo. Haces una labor magnífica.

    • Buenos días.

      En la escritura siempre el valor de compraventa. Otra cosa es la base que utilices para liquidar el impuesto. Si liquidas por 80.000 euros te llegará complementaria y posibilidad de sanción tributaria por liquidar por debajo del valor catastral (50% adicional). Si liquidas por el valor catastral te llegará complementaria. Si liquidas por valor catastral por coeficiente multiplicador no te tiene que llegar nada, pero claro, liquidarías por una salvajada, ya que los valores catastrales a día de hoy suelen estar muy inflados.

      La decisión es tuya.

      Un saludo.

  15. Manuel Fernández dice:

    Pretendo comprar una plaza garaje en Benalmadena por 4000 €. Su valor catastral con zonas comunes es de 28200 €. En pag. de la consejería de economía me da para este año un valor mínimo igual al catastral. ¿Puedo escriturar por los 4000 y liquidar el ITP (8%) por los 28200? Espero su respuesta, gracias y saludos.

    • Buenos días.

      Tremenda diferencia. Los valores catastrales de Benalmádena están por las nubes, no me parece justo.

      Claro que puedes liquidar por una cantidad superior.

      Un saludo.

      • Manuel Fernández dice:

        Muchas gracias; ¿quizás esté tan subido por el año de construcción que fue 2008? Porque consultada otras plaza en otros edificios rondan los 14000-16000 con una valoración oficial de 7000 a 9000 euros y construidas por los 1980

  16. rus dice:

    Buenas tardes cristina,
    En el 2013 compré en Barcelona una casa embargada por el banco que pagué 127.245 euros, cantidad que consta en la escritura y la cual hice el impuesto de transmisión patrimonial.
    Me ha llegado una notificación de comprobación de valores donde dicen que el valor comprobado es de 181341.90€, en base se practica la liquidación recibida.
    Yo presenté alegaciones pero fueron desestimadas ahora tengo que presentar recurso y en principio voy a presentar todo el informe del valor de tasación/hipotecario que me tasaron los del banco y que el valor es de 122092,28.
    no se si con esto tengo bastante o que puedo añadir más.
    ellos dicen que el valor catastral del año 2013 era de 135421,35€ que corregido por el coeficiente x1.55 aplicable al municipio da un resultado de 209903,09.
    se ha realizado una valoración por un perito de la administración resultando un valor comprobado de 181341,90€.
    no sé si con la tasación del banco habrá suficiente o no.
    agradecería tu ayuda o alguna idea.

    gracias
    slaudos

    • Buenas tardes rus.

      Es una suerte tener una tasación bancaria por debajo del valor de compraventa (y evidentemente por debajo del valor “fiscal”). La Administración tiene vía libre para poder escoger el método que ella quiera, siendo el valor de tasación bancaria uno de ellos. Pero cierto es que hay sentencias que dicen que el escoger un método de los contemplados pudiendo escoger otro de ellos en perjuicio del contribuyente ha de estar debidamente justificado.

      Un saludo.

  17. Paqui dice:

    Buenos días Cristina,
    Quiero adquirir una segunda vivienda en un pueblecito. La casa se escrituró en 20.000€, que creo que coincide con el valor catastral. Me la venden en 36.000€. Tengo muchas dudas porque no sé qué implica escriturar en una u otra cantidad (Sin hacerlo por debajo del valor catastral, claro! )
    Muchas gracias

    • Buenos días.

      Depende del coeficiente multiplicador de tu municipio. Si liquidas el impuesto por debajo de valor catastral por coeficiente multiplicador te pedirán la diferencia. Eres tú la que tiene que valorar si aceptas el valor fiscal y liquidas por él o no.

      Un saludo.

  18. Oscar dice:

    Hola Cristina lo primero darte las gracias , me ha salido una oportunidad de comprar una casa de pueblo que me la venden por 6000€ una plaza de garaje por1000€ y un terreno por otros 1000€ , la casa esta tasada en 15000€ por catastro y la parcela por 4500€ y el garaje por 5000 o 6000€ quería que me aconsejaras como puedo hacerlo para que no me llegue la complementaria esa y ver si sabes que gastos tendría , muchas gracias.

  19. Oscar dice:

    Soy de madrid

  20. juan antonio dice:

    Hola mi pregunta es la siguiente quiero vender mi piso que me compre en el año 2004 lo escriture 96.000 euros ahora lo quiero vender por 102.000 euros segun el valor catastral me pone 88,500. si lo vendo cual seria la escritura del comprador 102,000 o 88.500 gracias

    • Buenos días.

      Hay que distinguir entre valor de compraventa (escritura) y valor a liquidar por el impuesto de transmisiones patrimoniales (que paga el comprador). En escritura el valor de compraventa sin duda, el valor a liquidar en principio el valor fiscal, salvo que lo vean excesivo y quieran liquidar por el de compraventa.

      Un saludo.

  21. Claudia dice:

    Hola,

    En caso de que se venda un piso y un garaje por encima del valor catastral pero por debajo del valor real (el que marca Hacienda aplicando un indice corrector al valor catastral) ¿El vendedor puede tener alguna multa o sanción o solo recae sobre el comprador?

    En todas las consultas que veo parece que es solo el comprador quien se juega una complementaria y sanción y quería verificarlo por saber si al vender mi piso debo tomar alguna precaución de pagar la plusvalia en función al valor de compraventa o del valor real.

    Gracias,

    • Buenos días Claudia.

      No confundas ganancia patrimonial en el IRPF por el beneficio generado en la venta de un inmueble con el pago de la plusvalía municipal.

      Efectivamente en el IRPF te podría llegar una complementaria por la ganancia patrimonial si los compradores reciben comprobación de valores y finalmente acaban pagando.

      El importe a pagar por la plusvalía injustamente no va en función del beneficio generado, lo calculan en base al valor catastral y el número de años que has tenido el inmueble en propiedad. Pero este impuesto también es recurrible por lo injusto de su aplicación. Ya tenemos unas cuantas sentencias a favor del contribuyente.

      Un saludo.

      • claudia dice:

        Muchas gracias por la aclaración Cristina.
        Entonces si finalmente los compradores reciben comprobación de valores y acaban pagando. ¿Yo, como vendedor, solo recibiria una complementaria de IRPF rectificando el valor de la venta por el valor real o tambien podria implicar una sanción?

  22. patricia dice:

    Buenas tardes:
    quisiera hacerte una consulta porque este tema me resulta complicadísimo.
    dispongo de una vivienda en Gilet (Valencia) que quisiera vender. El valor catastrales de 112631,69€ y yo pensaba ponerla a la venta por 115000€. Ahora me he enterado de todo este lío del valor fiscal y de las sanciones de hacienda. A qué precio debería venderla? Qué me supondría venderla por los 115000€ que yo pensaba?
    muchas gracias de antemano por tu ayuda,

    • Buenas tardes.

      El problema de la comprobación de valores es para el COMPRADOR, que es el que tiene que pagar el impuesto. Si declara la compra por debajo del valor fiscal recibirá comprobación de valores. El valor fiscal depende de la Comunidad Autónoma, normalmente es valor catastral por coeficiente multiplicador del municipio.

      Un saludo.

  23. LUCIA dice:

    Buenos días
    voy a comprar en teoría un piso chollo, el valor de escrituras (al ser muy antiguo) es de 475 euros el valor catastral es de 39.000 (el coeficiente aquí es casi del 1.50) y lo voy a escriturar por 18.000.
    Cuanto tendría que pagar entre sanción y complementaria,

    Es que nadie me sabe responder esto y tendría que valor la opción

  24. Ana dice:

    Hola!

    Hace 3 años compré mi piso por 160.000 euros, el valor de la tasación que hizo el banco fue de 215.000, valor que me pareció desorbitado, pero no le di más importancia ya que para mí lo principal es que me dieran la hipoteca.

    Ahora acabo de recibir una carta en la que se me dice que puesto que el valor que pagué por mi piso es un 20% inferior a la tasación y que he de realizar una liquidación complementaria.

    Me han enviado una serie de tablas en las que se basan para hacerme una tasación . Dicen que el valor mínimo según hacienda es de 189.000 euros. Por ello quieren hacerme pagar unos 1.600 euros.
    Nadie me avisó de que esto podía pasar y me he quedado un poco alucinada. Están dando por supuesto que he defraudado 30.000 euros. Mi piso está en el centro de Barcelona pero es una finca de más de 100 años, estaba por reformar, no tenía ascensor y está en una zona muy ruidosa porque es una calle con muchos bares de copas. Es decir, 160.000 euros no es un chollo precisamente. De hecho hace un año vendieron otro piso en la finca, con más metros, por 157.000.

    Me siento estafada, indignada e insultada (ya que están dando por sentado que soy una estafadora). Y lo peor de todo es que por lo que he leído no tengo nada que hacer para demostrar que se equivocan. No sé, imagino que pedir una nueva tasación no sirve de nada ya que tienen la que hizo el banco inicialmente y, a parte, mi piso ahora está reformado y han puesto ascensor en la finca, por lo que supongo que la nueva tasación sería más elevada de 160.000.

    Lo que me preocupa, más que pagar los 1600 euros, son las consecuencias que aceptar esto pueda llevar.

    Mi dudas son: ¿Qué consecuencias puede tener esto a largo plazo?¿He de escriturar de nuevo?¿Hacer una nueva declaración de la renta del 2012? ¿Me llevará más gastos a parte de los 1.600 euros? ¿Me puede llegar una sanción posteriormente?…

    Gracias!! 🙂

    • Buenas tardes.

      Que no te digan que no tienes nada que hacer. Lo que comentas del estado de conservación es importante, seguramente no lo han tenido en cuenta, mira el coeficiente, aunque a veces lo sustituyen por el de antigüedad.

      Eso si, tienes que demostrarlo de alguna manera, lo mejor fotografías del estado en que se encontraba en fecha de compra.

      Un saludo.

      • Ana dice:

        Hola Cristina, antes que nada muchísimas gracias por contestar y por toda la información que has colgado, la verdad es que es de mucha ayuda. He estado comprobando los cálculos que se presentan por si había algún error y desgraciadamente está todo correcto y además muy bien explicado. Han otorgado a la construcción la categorización de “regular” ya que según el tasador “la construcción requiere importantes reparaciones” por lo que han multiplicado por un factor de 0,55 que reduce (afortunadamente) el valor de la tasación final. Por este motivo, no sé si el escrito que he redactado será tenido en cuenta ya que por lo visto ya han valorado el estado deteriorado de la finca. He alegado que no se ha tenido en cuenta la situación del mercado en el momento de la compra-venta ni las características inherentes al inmueble que reducen su salida en el mercado (segundo piso sin ascensor y solo una habitación), el hecho de que esté en una zona de discotecas / bares con las consiguientes molestias, que el piso estaba por reformar/actualizar en el momento de compra, que la instalación de ascensor y la rehabilitación de zonas comunes han requerido y requerirán derramas, etc… Añadiré fotos del estado de las zonas comunitarias, de las grietas que se generan como consecuencia de la edad de la finca y de que el metro pasa justo por debajo, de la cédula de habitabilidad, del estado inicial del piso y el contrato de entrega del ascensor donde se indica precio y fecha de entrega. No sé si servirá de algo, pero habrá que probar. Si se te ocurre algo más que pueda adjuntar o si te parece que mis alegaciones no tienen mucho fundamento, por favor, agradecería que me dieras tu opinión 🙂 Mil gracias de nuevo!!

  25. Alejandro dice:

    Buenas tardes Cristina,
    antes de nada felicitarte por el magnifico trabajo que realizas.
    comentarte lo siguiente: estoy a punto de comprar una vivienda en la población costera de Blanes (Gerona)por un importe de 163.000 €, el valor catastral que aparece en el recibo del Ibi del 2015 es de 52206,41 y el coeficiente multiplicador de la población es del 2,85 por lo que la cantidad mínima de escriturar es de 148788,26 €, por lo tanto estoy cumpliendo con lo establecido y además lo he contrastado con la oficina liquidadora de la zona que así me lo ha dicho. EL problema viene que para poder hacer frente a la compra he tenido que solicitar una pequeña hipoteca y el valor de tasación que ha salido es de 236.000 € por lo que el banco me ha advertido que es mas que probable que me giren una complementaria. ESO ES POSIBLE? estoy cumpliendo con lo que la oficina liquidadora de la zona me ha comentado y además es que estoy comprando la vivienda por mas de 14.000 € del precio mínimo del resultado de aplicar el valor catastral y el coeficiente multiplicador.
    Las preguntas que te hago son las siguientes:
    1)ME PUEDEN GIRAR ESA COMPLEMENTARIA?
    2)EN CASO AFIRMATIVO DE QUE CANTIDAD SERIA?
    3)PUEDO RECURIRLA?
    4)QUE POSIBILIDAD DE EXITO TENGO EN CASO DE RECURIRLA?
    quedo ansioso de tus noticias dado que la compra la efectúo el próximo martes 22 de septiembre.

    muchísimas gracias por todo.

  26. Juanfran dice:

    Hola Cristina, magnífico trabajo el tuyo ya que vamos perdidísimos, mi consulta es la siguiente: compré una vivienda en enero del 2013, escrituré por ella 25000e, *aunque pagé algo más), pero se escrituré esa cantidad,la vivienda está en la ciudad de Alicante y el valor catastral del año 2013 según mi impuesto del IBI es 17197, 65….el coeficiente multiplicar no sé cuál es, y quería saber cual es y la complementaria que me podría llegar y sanción, gracias
    Otra duda es que he oído que al comprar de banco como es mi casi y no particular la complementaria hay veces que no llega por que en principio los bancos lo hacen todo correcto, yo no sabía nada del tema y esta es mi situación
    Ante todo y por adelantado
    GRACIAS!

    • Buenos días.

      Nada tiene que ver el valor de compraventa con el “valor real”. Así que no es relevante que se lo hayas comprado a un banco. De hecho la mayoría de las complementarias las reciben los que han comprado a bancos, precisamente por haber comprado más barato.

      Un saludo.

  27. Dani dice:

    Hola Cristina, gracias de antemano porque realmente estoi preocupado, hace dos años compre una casa con terreno por un precio de 150mil , escriture por este mismo precio, el banco la taso en 209000 y el valor catastral por el coeficiente multiplicador resulta 160000, ahora me reclaman en una complementaria la diferencia de 150mil a 209000 , el valor de tasacion, esto es legal? No puedo reclamar que el valor catastral por el.coeficiente es mucho menor?Muchas gracias y un saludo.

  28. Rosa dice:

    Hola Cristina, muchisimas gracias por la labor que desempeñas.
    Mi duda esta relacionada por la compra de una casa en Noviembre del 2013 en Cataluña. Me acogi a la reduccion del ITP por menor de 32 años y vivienda habitual y residente en la comunidad. En Junio del 2014 me echaron del trabajo y me dieron la opción de irme al pais donde se llevaban la fabricacion. Dada la situacion en España y sin encontrar trabajo, decidi arriesgarme e irme a ese pais. Ahora no se si la hacienda española puede ponerme una multa dado que no he cumplido el periodo de 3 años de mi vivienda habitual porque yo pague un 5% y no se cuanto me reclamarian, yo pague en su dia 11.ooo euros de ITP ¿Que puedo hacer Cristina? ademas ahora me acaba de llegar una carta con el pago complementaria de liquidación. Pero lo que mas me preocupa es lo de hacienda porque es una cantidad muy grande.
    Muchisimas gracias de antemano.
    Saludos.

    • Buenos días.

      Si has recibido la complementaria y te mantienen el tipo de gravamen del 5% no te lo modificarán. Normalmente lo hacen todo a la vez, aumento del valor declarado y modificación del tipo de gravamen.

      Un saludo.

  29. Juanfran dice:

    Buenos días Cristina, sabrías decirme el coeficiente multiplicador del 2013 en Alicante?
    Gracias

  30. Antonio dice:

    Hola, una duda que nadie sabe aclararme pq 2 personas me dicen una cosa y otras 2 otra diferente, 2 notarios y 2 gestores.
    Mi padre va a vender unas tierras que están valoradas en 6100 euros/ha por la hacienda castellano manchega ,el terreno esta lejos de la ciudad como a 30 km y nosotros no la vendemos ni por la mitad de ese precio,necesitamos vender y hemos hecho una tasación y nos sale a algo mas de 4000 Ha ,pero aun así es menor que esos 6100, 2 personas nos han dicho que como vendedores nosotros podemos vender a 1000 euros o 10000 que no nos afecta que tenemos que pagar en la renta por el incremento patrimonial de mi padre que lo compro en el año 78 , que esa tasación le afecta al comprador , y otras 2 personas nos han dicho que mínimo pongamos esos 4000 y algo que salen en la tasación y que luego recemos para que hacienda no reclame por que dicen que vendemos muy barato…y yo no entiendo nada… Gracias de antemano.

    • Buenas tardes.

      Es muy fácil. El valor de 6100 euros/ha que indica hacienda es para el COMPRADOR. Si liquida SU IMPUESTO por debajo de ese valor le llegará la comprobación de valores.

      El vendedor tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF, que nada tiene que ver con los valores mínimos a declarar que afectan a los compradores.

      Un saludo.

  31. Dani dice:

    Hola Cristina, te escribi hace unos dias pero me encontraba fuera de casa por trabajo y no tenia todos los datos , me llego una liquidacion complementaria porque escriture por el valor de compra , 150mil euros y ellos me piden el valor de tasacion , 209mil euros, mi sorpresa ha sido que nada mas aterrizar he ido directo a casa a mirar el valor catastral y es de 97620 euros, y aqui en Argentona (Cat) segun la generalitat el coeficiente multiplicador en 2013 era 1,25, Por lo tanto unos 122mil euros, estoi dentro del plazo de alegaciones pero no le encuentro logica si escriture por encima del valor catastral por el coeficiente, me gustaria saber como actuar.Muchas gracias y un saludo , perdon por las horas…pero tengo los dias justos para arreglar este problema y volver al trabajo.

    • Buenos días.

      Artículo 134.1 de la Ley General Tributaria. No puede haber comprobación de valores si se ha respetado el valor publicado por la Administración.

      Demuéstralo adjuntando documento acreditativo de tu valor catastral y del coeficiente multiplicador de tu municipio en el año de la compra.

      un saludo.

  32. Antonio José dice:

    Buenos días Cristina. Mi duda es que estamos a punto de comprar una casa. El precio de compra es de 102.000 € y su valor catastral de 52000€. En la notaría nos dicen que la escrituremos en 75000€ y paguemos el resto en negro a los compradores para así pagar menos IBI y ellos declarar menos a hacienda. ¿Que consecuencias puede tener esto en un futuro? ¿El banco se podría meter ya que nos han dado el 80% del valor por el que se va a comprar la casa? Un saludo

    • Buenas tardes.

      En primer lugar raro me parece que te digan eso en la notaría.

      En segundo lugar es perjudicial para ti escriturar por menos valor del de compraventa. Sí te puedes ahorrar en el impuesto de transmisiones ahora pero el día que tengas que venderlo saldrás perdiendo con creces porque la ganancia patrimonial en el IRPF te aseguro que es mayor que el tipo de gravamen del impuesto de transmisiones.

      Un saludo.

      • Antonio José dice:

        Perdona Cristina lo de la notaría nos lo ha dicho un trabajador de allí, que esas cosas suelen hacerse. Me podrías explicar eso de que “la ganancia patrimonial en el IRPF te aseguro que es mayor que el tipo de gravamen del impuesto de transmisiones”.

        Gracias

  33. Carlos dice:

    Buenas tardes Cristina, en primer lugar darte las gracias por tus valiosos comentarios y me gustaria exponerte mi caso para que me aconsejaras.

    Tengo previsto vender una vivienda en Antequera (malaga)a una pareja que sera su primera vivienda al precio de 65000 euros, pero el valor catastral de la misma el 51954 y al mirar la valoracion de inmuebles de la Junta de Andalucia me da un valor minimo de venta de 74294, supongo que podria escriturar sin problema, pero tampoco quiero dejarle un “marron” a los compradores, aunque ellos no exponen mucha objeción, pero me gustaria saber a que se exponen, complementaria y sancion y cuanto ascenderia.
    Creo aparte que tendra que solicitar financiacion ajena y habra que tasar, por si ese valor influye.

    Muchas Gracias de Antemano.
    un saludo.

  34. María dice:

    Buenas noches Cristina,
    Estamos considerando comprar una vivienda en Cádiz capital. El valor de compraventa es de 190 000€. La tasación del banco es de 180 000€. El valor catastral es de 130 000€. La vivienda necesitaría una reforma integral (no tiene siquiera luz ni agua). Querría saber qué posibilidades hay de que me hagan una paralela y en caso de ser así cuánto debería pagar, teniendo en cuenta que en Cádiz el coeficiente es de 2,22 (el valor mínimo por tanto para Hacienda sería de 288 600€). Te agradecería que me aconsejaras qué hacer respecto al pago de impuestos.

    Muchas gracias de antemano

    • Hola María.

      Si los datos que dices son correctos el valor fiscal es de 288.600 euros, menos el declarado de 190.000 euros al tipo de gravamen general del 8% te saldría una complementaria de 7.888 euros más los intereses de demora.

      Con el mal estado de conservación te aconsejo levantar acta notarial o informe de arquitecto, ambas opciones suelen costar unos 150 euros y luego es bastante útil.

      Un saludo.

  35. Francisco dice:

    Hola Cristina,
    Hace ocho años adquirí una vivienda vacacional por un precio de 105000€, pero en la escritura de compraventa se estableció un precio de 48000€. El valor catastral actualizado de la vivienda es de 28500€.
    Estoy pensando en vender la vivienda y, de hecho, tengo un posible comprador.
    ¿Qué precio de compra tengo que definir para el cálculo de ganancia, o pérdida patrimonial?
    Me expongo algún tipo de sanción por la irregularidad producida en la compra?
    Gracias anticipadas por tu respuesta y un cordial saludo.

  36. Maria dice:

    Buenos días Cristina y gracias de antemano por tu colaboración.
    Veo que somos muchos los afectados por el mismo tema y me llama mucho la atención.
    Mi caso es similar con alguna diferencia que redactaré por si tu consejo puede ayudar a otras personas que se encuentren en mi caso.
    Compre vivienda en 2012 en Barcelona, vivienda donde mis padres llevaban más de 40 años viviendo en régimen de alquiler, puesto que se les propouso comprar el piso ó de lo contrario lo venderían a un tercero. Mis padres jubilados, no podían asumir la compra por lo que la realicé yo. 118.000 eur. El valor catastral (2012) 50.000 Eur. La tasación bancaria x el método de actualización Rentas, inmuebles en arrendamiento: 80.000Eur.
    Hacienda me reclama 6000Eur, al obtener un valor comprobado de 175000 (siguiendo procedimiento de comprobación de valores art.134 de la ley general tributaria 28/2008, realiza una valoración por Périto de la administración, resultando ese valor).
    Yo no entiendo de finanzas y en ningún momento el notario me advirtió de que estaba haciendo algo mal.
    Me puedo acoger a alguna excepción, premisa ó al hecho de q mis padres siguen viviendo en el domicilio? Cómo debería proceder?
    Gracias.

    • Buenas tardes María.

      No me aclaro muy bien con el método que dices están aplicando porque mencionas dos.

      De todas formas es evidente que comprar una vivienda estando alquilada, sobre todo si es de renta antigua, y da igual si los inquilinos son tus padres, resta valor al inmueble por la imposibilidad de poder disponer de él.

      Si quieres envíame la propuesta que has recibido, si es por el método dictamen de perito hay un coeficiente aplicable para estos casos, pero no sé si te lo habrán aplicado o no.

      Un saludo.

      • Maria dice:

        Gracias por tan pronta respuesta Cristina.
        Hacienda utiliza el método comprovacion de valores, articulo 134 de la ley general tributaria. El otro método es el q aplico el tasador del banco.
        Dónde puedo enviarte lo que me pides??
        Gracias

  37. Maria dice:

    Hola Cristina,
    He repasado los papeles enviados por Hacienda y sí han realizado método dictamen de Périto y hablan de un coeficiente de ponderación.
    Indícame, por favor , como debo proceder para enviarte documentación. Gracias de nuevo.

  38. Sagrario dice:

    Buenas tardes Cristina y gracias de antemano. El 28/09/2010 compramos un piso en Málaga para vivienda habitual. En el ITP e IAJD el notario nos aplicó el 0.3% por ser menores de 30 años y el valor del piso ser menor de 130.000 euros. Lo que no sabiamos es que antes del año teníamos que estar allí y además consumir suministros según unas tablas que tienen. A mediados de este año nos llegó una solicitud de comprobación de lo de vivienda habitual. Adjuntamos todo lo requerido pero han estimado que no es nuestra residencia habitual porque los 2 primeros años los consumos de luz y agua eran muy bajos. Fue el tiempo en el que lo estabamos arreglando y practicamente solo dormiamos allí. El caso es que tenemos que pagar la complementaria sí o sí. De esto ya solo nos queda recibir las cartas de pago y hacer los abonos correspondientes. Ahora nos llega con fecha 30/11/15 un acuerdo de iniciación de expediente sancionador por lo anteriormente expuesto. Una multa por infracción leve por no haber liquidado el impuesto al 1%. ¿Está esto en plazo y hay que pagarlo o ya han pasado los 5 años desde la compra y eso hay posibilidad de lucharlo y no pagarlo? La notificación la hemos recogido hoy y llegó a casa el viernes por correo certificado. Muchas gracias de antemano.

  39. Malaga dice:

    Buenas tardes y gracias de antemano por tu atención. El 28/09/2010 compramos un piso de nueva construcción en Málaga para vivienda habitual. El notario por ser menores de 35 años y tener la vivienda un valor inferior a 130.000 euros nos liquidaron el IAJD y ITP al 0.3% en vez del 1%. A mediados de este año recibimos requerimiento para comprobar que era nuestra vivienda habitual. Adjuntamos todo tipo de documentación, pero como los 2 primeros años los consumos eran bajos porque prácticamente solo dormiamos dicidieron que no era vivienda habitual y que debiamos pagar por la diferencia. No nos quedó más remedio que aceptar porque por lo visto se rigen por unas tablas para determinar consumos en vivienda habituales, etc… De esto ya solo estamos a la espera de recibir la conformidad de la solicitud de fraccionamiento del pago de la deuda y los documentos de pago. Ayer recogimos una notificación de una iniciación de expediente sancionador con fecha de inicio 30 de noviembre. Una multa por lo de la liquidación incorrecta del impuesto. ¿Está en plazo o hay posibilidad de pelearlo? Muchas gracias.

  40. emi dice:

    Muy buenas, y gracias por la página y ayuda a tanta gente.

    Nuestro caso es el siguiente. Un familiar es el aval de otro y no puede mas con las deudas de avalado.
    Me han propuesto venderme el piso para no evitar problemas de posibles embargos y para no malvenderlo.

    El precio real de venta seria sobre 56.000€ teniendo valor catastral de 50.000 que aplicando el coeficiente se quedaria sobre 81.000€.

    Preguntas:¿Podría escriturarlo en 56.000€ y pagar ITP sobre valor catastral actualizado de 81.000€?
    ¿Habria algun problema adicional con hacienda o con IRPF, dado que el piso se compró en los tiempos de la burbuja por importe de 180.000?

    gracias

    • Buenas tardes.

      Efectivamente puedes declarar por encima del valor de compraventa.

      Al vendedor se le va a generar una pérdida patrimonial que podrá compensar en los próximos años en el IRPF.

      Lo más preocupante del asunto es que el vendedor va a tener que pagar la plusvalía municipal aunque no haya obtenido beneficio, por lo que te recomiendo que la recurras, puesto que si no hay incremento del valor, no hay base imponible y por tanto la cuota de plusvalía debería de ser 0.

      Ponte en contacto conmigo si te interesa recurrir la plusvalía.

      Un saludo.

  41. imma dice:

    hola, no sé si con suerte leerás esto hoy y podrás contestarme. me han citado para firmar una escritura mañana. Y justo el viernes uno de los cuatro firmantes me comunicó que de manera unilateral había decido, junto con el notario, escriturar por debajo del valor catastral. La escritura consta de dos inmuebles, cada uno proindiviso. La persona que ha tomado la decisión más otra persona poseerán un inmueble que no van a vender. Y yo, junto a otra persona, poseeremos otro inmueble que sí vamos a vender. Por lo que esta decisión unilateral tomada por esta persona sí que repercute en mí y la persona con quien proindivido. Mi pregunta es qué debemos hacer mi compañera y yo antes de firmar. En cualquier caso, yo mañana a la mañana voy a ir a la notaría para que me lo aclaren. Pero si puedes darme algunas orientaciones antes me sería de mucha ayuda. Gracias por adelantado y disculpa las molestias.

    • Buenos días Inma.

      Disculpa, no he podido leerte antes.

      No pasa nada, tienes un mes para liquidar el impuesto desde la fecha de compra. Puedes liquidar por una cantidad superior al valor de compraventa reflejado en la escritura.

      Un saludo.

      • Imma dice:

        Cristina, ante todo gracias y decir que, que exista un lugar abierto, como este blog, donde poder tener la oportunidad de consultar este tipo de cuestiones, es muy de agradecer. Ahora leo lo que escribí y me doy cuenta de que podía haberme expresado mejor a la hora de plantear la situación y nuestras preocupaciones. Pero jamás había estado en contacto con este tipo de cuestiones. En cualquier caso fue un alivio. Nosotras estábamos informadas, de hecho. Y dos abogadas coincidieron en decirnos que lo recomendable es siempre escriturar de acuerdo al valor catastral multiplicado por los coeficientes de conselleria. Finalmente nosotras dos así hicimos. Escrituramos la herencia de acuerdo a estos parámetros. El handicap que tenemos con eso es que posee un valor catastral alto en relación a la situación actual de mercado. A mí me gustaría, si tienes ocasión, que me dieses tu opinión respecto a cuál es la conducta adecuada: escriturar por debajo del valor catastral o hacerlo de acuerdo a los parámetros de conselleria? Y en segundo lugar, cómo esta decisión repercute en el paso siguiente que sería vender.
        Muchas gracias y que pases un lindo día.

        • Hola Inma.

          El impuesto hay que liquidarlo por el “valor real”, tal y como dice la normativa. Si tú consideras que el “valor real” no es el publicado por la Administración, precisamente por lo que comentas, tú has de tomar la decisión.

          Yo desde luego, y como luchadora que soy, no liquidaría nunca por un valor fiscal por encima del valor de mercado, va en contra de la naturaleza del impuesto y por supuesto me parece una tomadura de pelo.

          Un saludo.

  42. PATRICIA dice:

    Hola Cristina, gracias por ayudar tanto.Compré un piso en Denia, y lo escrituré en 80.000€, el garaje en 14.000€, y trastero en 14.000€, y me ha llegado una complementaria diciendo que su valor son 112.000€.
    ¿Crees que merece la pena recurrir?, o me va a costar un dinero,voy a perder tiempo y dinero, y al final me va a salir todo mas caro.Estoy muy perdida, pero me gustan tus consejos,muchas gracias

  43. carmen dice:

    hola cristina quería hacerte una pregunta quiero comprar un local en una provincia de Barcelona y el valor catastral es de 63.000 € la ultima revisión según el recibo de contribución es del año 2005, el porcentaje es de 1,40. el local me lo venden x 18.000 € que según el estado en el que esta los metros que tiene y la situación es un precio barato pero tampoco un chollazo, mi pregunta es que seguro me vendrá una complementaria verdad? que me aconsejas? aunque compre x esos 18.000 euros pago ese 10% de los 63.000 € o de los 88.000€, me da rabia tener que pagar de mas cuando el local no lo vale pero no quiero tener que pagar encima la multa que quieran ponerme, otra cosa que e pensado es ir al registro a ver si los metros están bien o la tasación yas que desde el 2005 las cosas han bajado muchísimo y ese local no vale 88000 € ni por asomo, muchas gracias

    • Buenas tardes.

      Si liquidas por debajo del valor catastral puede llegarte una sanción tributaria del 50% adicional. Pero quiero que sepas que, a día de hoy, solamente he visto este tipo de sanciones en la Junta de Andalucía, y te aseguro que veo muchos casos.

      Hay una diferencia brutal en el valor de compra, el catastral y el fiscal en tu caso.

      Has de decidirlo tú. Al menos tienes la suerte de tener toda la información y poder decidir sobre ello. Hay mucha gente que desconoce todo esto y se lleva luego unas sorpresas tremendas.

      Qué haría yo? Liquidar por el valor de compraventa y estar preparada para cuando llegue la complementaria, tanto a nivel emocional como a nivel económico. Se ganan muchos casos.

      Un saludo.

  44. carmen dice:

    Muchas gracias por tu pronta respuesta me e puerso en contacto con el abogado de la familia y me a aconsejado que vaya al ayuntamiento y pida una nueva tasación para actualizar el valor catastral ya que como ayuntamiento tienenel deber de revisarlo cada año o cada 2 años y este no se revisa desde el 2005, en caso de que se nieguen contratare yo un arquitecto técnico para que haga una tasación actual y el dia de la firma ante notario la adjuntaremos junto con fotos del estado actual del local y pagaremos el 10% de la tasación, y esperaremos que venga la complementaria y alegaremos estos datos a ver que pasa, esque ese valor es desorbitado y no voy a pagar algo que no me corresponde. como lo ves? un saludo y gracias de nuevo

    • Hola Carmen.

      Efectivamente el Ayuntamiento tiene ese deber, según normativa catastral, pero no hacen ni caso. Eso es una de las cosas que sea de alegar, que tu valor catastral no se corresponde con la realidad del mercado, pero el Ayuntamiento no te lo va a modificar, salvo que tengas errores en la superficie o en la categoría que tengas asignada.

      No hagas la tasación ahora, probablemente no te sirva nunca. El arquitecto ha de hacer un informe de estado del inmueble, pero no una tasación. No cumplirá el requisito del 10% y no te servirá luego en caso de que la necesites.

      La tasación pericial contradictoria es un derecho que te tienes que reservar, pero no hacerla hasta que no haya más remedio. En muchas ocasiones se gana el procedimiento y no hace falta llegar a hacer la tasación.

      Un saludo.

  45. carmen dice:

    ya pero el problema esque yo voy a reformar el local y si me espero a recibir la complementaria para que en caso de que necesite me lo tasen y valoren por supuesto que el valor subirá, y no pueo esperarme a ver si me llega porque lo tengo que reformar nada mas comprarlo

  46. francisco dice:

    Buenos dias Cristina, en primer lugar agradecer tu gran labor;
    somos una pareja que en julio de 2013 compramos en Aguadulce (Almeria) una vivienda a la Sareb por valor y escrituración de 151000 Eur. pagando en consecuencia un ITP de 12080 Eur.
    El valor catastral del inmueble es de 155.500, siendo 2012 el año de revisión catastral.Tenemos una tasación hipotecaria de 168000 Eur. hecha por el banco que nos dió la hipoteca.
    Hace un par de dias se nos ha notificado una propuesta de liquidacion complementaria del ITP por valor de 7034 Eur.(demora incl.) ya que nos estiman el valor real = v.catastral x coeficiente 1´48= 230140 Eur.
    En nuestro caso la vivienda estuvo vacia casi 4 años encontrándonos con desperfectos y está situada en una de las zonas más devaluadas de la zona, fruto de la especulación urbanistica que dejó con deficiencias importantes en infraestructuras y servicios respecto a otros barrios. La mitad de viviendas de este diseminado urbano (al no estar declarado aún como barrio por el ayto.) están vacias e incluso hay muchos casos de okupación.
    Por todo lo que hemos pagado, la hipoteca y ahora este palo tremendo y desproporcionado, la verdad es que lo estamos pasando mal y no sabemos como vamos a salir de esta.
    Hemos leido un poco en los foros de tu web y deseariamos que nos dijeras si tendríamos posibilidades de, al menos, rebajar ese importe de ITP complementario.Según he leido, si aportamos la tasación del banco como elemento a considerarlo como valor real, al ser de valor superior al escriturado, encima nos sancionarian…¿lo verias pues, desaconsejable?.
    Muchas gracias y esperando tu respuesta te enviamos un afectuoso saludo.

  47. toni sanchez dice:

    Buenos dias. Voy a comprar una vivienda en torremolinos. Mi intencion era escriturar en 129.900 para acogerme a la ayuda del 3’5%. El valor fiscal de la vivienda es de 139.500. Si escrituro a 129.900. Me vendria complementaria seguro? Y a parte también una multa? Gracias de antemano

  48. Ismael dice:

    Hola Cristina, agradecemos mucho tu ayuda, muchas felicidades.

    A ver si me puedes resolver las dudas, voy a comprar una casa en Loeches (Madrid) por 50.000 €, es un contrato con opción a compra del cual se descuenta el importe ya abonado en mensualidades del alquiler (18.000€) el caso es que el valor catastral son 68.700€. Entiendo que Hacienda me reclamará también los impuestos referentes a esa diferencia de 18.700€ más una multa, 1.300 (7% impuesto patrimonial) + 650 (50% del impuesto patrimonial) esto es así? Y al vendedor le reclamarian algo? Es un familiar.

    Un saludo y muchas gracias.

  49. Borja dice:

    Estimada Cristina:

    En el año 2005 adquirí una segunda vivienda en el municipio de Roquetas de Mar, Almería, por un valor de 110.000 euros, que decidí financiar mediante una hipoteca. Hoy me quedan por pagar 85.000 euros. Por motivos personales, he decidido venderla por exactamente el valor que resta por pagar de la hipoteca. El comprador pagará los impuestos que le correspondan y yo, lógicamente, tendré que pagar al ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal). Mi pregunta es: aparte de este impuesto ¿tendré que pagar algo por esta venta en la declaración del IRPF que presentaré el año que viene? Obviamente no existe ganancia patrimonial (más bien hay una pérdida considerable), pero ¿podrá la Agencia Tributaria reclamarme algún tipo de impuesto por considerar que hoy la vivienda vale más (teóricamente) que cuando la compré?

    Muchas gracias por adelantado por tu amable respuesta.

    Saludos cordiales.

    • Buenos días.

      Si no hay incremento de valor no hay hecho imponible, por lo tanto no tienes que pagar ninguna plusvalía.

      Tenemos ya varias sentencias que así lo consideran, así que no pagues por algo que no existe.

      Un saludo.

  50. Alejandro dice:

    Hola Cristina, te comento..

    Tengo un pequeño local donde guardo el coche (en catastro viene como aparcamiento) de 40m2. El caso es que voy a comprar parte de un local comercial anexo al mio (del mismo edificio) para hacer la cochera mas grande, añadiré 70 m2 mas a lo que ya tengo.
    En mis escrituras se valora mi parte en 3.000 euros (son muy antigüas, de 1986), y lo que voy a comprar me va a costar 30.000 euros.
    Me han preguntado en notaria que cuanto quiero poner en la valoración de la agrupación, y que deberé pagar el 1,5% de esa cantidad.
    ¿Que valor me convendría poner? ¿Aprovecho ahora para actualizar la cantidad que tengo de tan infravalorada de mi local pagando solo el 1,5%? ¿En que me repercutirá valorar esta agrupación con una cantidad elevada?

    Muchísimas gracias y un saludo.

    • Buenos días.

      No entiendo bien la pregunta, lo siento.

      Supongo a que te refieres el valor a declarar por AJ en la agrupación de fincas. Se utiliza valor catastral por coeficiente multiplicador, como si lo fueras a comprar.

      Un saludo.

  51. Loli dice:

    Hola, Cristina, mi caso es muy similar a los que leo por aqui. En 2014 compré un piso en dación en pago a un banco. Le compré por 43.000 euros, escrituré y autoliquidé por esa cantidad. La tasación fue de 66.885 euros y el valor catastral en 2014 era de 57.017,66 euros. En el banco ya me advirtieron de que me llevaría una complementaria, la cual me llegó por un valor de 4431,50, que ya pagué y liquidé este pasado mes de febrero. Lo que no me dijeron ni me advirtieron es que podria llegarme una sanción por autoliquidar por menos cantidad que el valor catastral. Ahora me ha llegado la sanción de 1.120 euros. Me gustaria me dijeras que posibilidades tengo de libarme de la multa si presento alegaciones alegando que en el banco me omitieron la información de la multa y que por mi parte no ha habido mala fé. O es mejor que no alegue y pague la multa? Por cierto, el piso está en Toledo. Muchisimas gracias. Un saludo.

  52. Lucas dice:

    Buenas tardes Cristina, me ha surgido una duda, y después de ver tus interesantísimas respuestas, te la traslado. Voy a adquirir un solar urbano en Murcia, y no puedo valorarlo con el programa de la Consejería de Hacienda porque ese tipo de propiedad está excluido del mismo. Mi sorpresa es que el valor catastral (60.500 euros) es practicamente el mismo que el de compra (62.000 euros) que es el que pensaba liquidar para el impuesto. ¿Como podría conocer el valor para hacienda en la Comunidad de Murcia? Para vivienda aplican su programa, pero para solares no se como hacerlo. Gracias de antemano.

  53. Guada García dice:

    Hola Cristina, queremos comprar por 138.000 en Ugena (Toledo). Nos han dicho que si el precio de compra es inferior al 85% del valor fiscal nos harían complementaria del 9% de la diferencia entre precio de compra y valor fiscal.
    Si compramos por 138.000 y el valor fiscal son 170.000. Entendemos que nos harían complementaria + multa.¿Nos podrías ayudar indicándonos cual seria el importe total de complementaria y multa en la provincia de Toledo?
    Por otro lado quisiéramos saber si se pueden recurrir estas complementarias por estar el valor fiscal inflado.

    Muchas gracias de antemano. Un saludo

    • Buenas tardes.

      Eso de que mandan complementaria cuando el precio de compra es inferior al 85% del valor fiscal no está escrito en ningún lado.

      Quizás sea porque como hay la opción de hacer la tasación pericial contradictoria la cual te garantiza la disminución del valor del inmueble en un 10% no se molesten en enviar comprobaciones para al final no “sacar” nada.

      El tipo de gravamen en Castilla-La Mancha es el 8%, así que si liquidáis por 138.000 euros y el valor fiscal son 170.000 euros, la diferencia son 32.000 euros, que al 8% son 2.560 euros.

      Claro que se pueden recurrir, y con bastantes posibilidades de ganar. Más ahora con la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero, que equipara “precios medios en el mercado”, que es el método que utiliza Castilla-La Mancha con el de “Dictamen de perito de la Administración”.

      Un saludo.

  54. Jesús dice:

    Estimada Cristina,
    muy interesante tu página.
    Mi consulta está relacionada con Estepona.
    Compré en diciembre de 2013 y escrituré al precio real de compra (prácticamente idéntico al valor de la tasación hecha por el banco a efectos hipotecarios). El valor catastral en enero de 2014 como sabes se ajustó, y desde ese momento coincidió prácticamente al céntimo con el precio de compra.
    Sin embargo me giraron una complementaria por el valor catastral de diciembre de 2013, que era nada menos que 100.000 euros más.
    Obviamente he recurrido aportando el valor catastral actual y la tasación hipotecaria. Sigo sin respuesta ¿sabes cuánto tardan y lo que se está resolviendo?
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes.

      No tengo ni idea de lo que tardan porque no me has dicho cual es el escrito que acabas de entregar.

      Mejor pregunta en tu oficina liquidadora, porque también depende de ellos, el tiempo que tarden en gestionarlo.

      Espero que tengas mucha suerte, ya nos contarás.

      Un saludo.

  55. edugor dice:

    buenas, por lo que estoy leyendo puedo deduccir que si aceptas pagar la reclamacion luego te viene una multa? entonce mi preguntra es cual es la decision corresta para evitar la multa?
    gracias un saludo

  56. Moises dice:

    Buenas tardes voy a comprarme un chalet con 11000 metros de terreno rustico por 83000 el prestamo hipotecario seria 96000 y el valor catatrales 33000. Pero falta una parte del terreno de la casa por registrar. El valorde tasacion seria de unos 140000. ¿Como hago para saber cuanto pagar hacienda y que no me yegue nada despues?

  57. Angeles Rosique dice:

    Mi pregunta es la siguiente somos tres hermanas que queremos vender a una cuarta la parte de una casa que nos dejó mi padre en herencia. La vendemos por 7000 euros cada una, osea tres quintas partes por 21000 euros. La casa está valorada por el catastro por 68.000 €. Y es para cinco hermanos. Si le vendemos las tres partes por ese,dinero hacienda nos puede reclamar algo. Es muy urgente muchas gracias. Angeles

    • Buenas tardes.

      Existe la posibilidad de que utilicen el valor comprobado para el comprador para la ganancia patrimonial que os va a generar a vosotras en el IRPF.

      Pero a día de hoy no he visto ningún caso.

      Por lo demás nada más.

      Un saludo.

  58. antonio dice:

    buenos días Cristina,estoy interesado en la compra de una segunda vivienda,te expongo los datos:

    valor catastral: 41321 euros
    valor según la Junta de Andalucía : 79000 euros
    precio de venta : 75000 euros

    es decir,lo que pagaría estaría por debajo del valor catastral, ¿me recomiendas pagar impuestos en base a 79000 euros? ó ¿me recomiendas pagar impuestos en base a 75000?

    ¿pueden sancionarme? ¿de cuanto sería la sanción?

    muchas gracias!

  59. Mar dice:

    Buenos días Cristina,tengo un problema que me tiene bastante rallada. Mi hija quiere comprar un chalet en Toledo. El banco se lo vende por 36.000€ ya que acaban de echar a unos okupas y el piso esta destrozado: arrancados los cables, el WC, sin radiadores… y he mirado en internet y el valor catastral es de 140.000€ por 220 mt.2
    Mi pregunta es: de la diferencia (104.000€) tengo que pagar a Hacienda el 7% o es un interés mas alto o hay sanción o multa? porque yo calculo desde mi ignorancia, que además del 10% que pagamos por la compra, tendríamos que pagar 7.280€ mas a Hacienda.
    He leído en foros, que Hacienda les ha cobrado casi el doble mas de lo que han pagado por el piso y esto me asusta bastante, ya que mi hija lo que quiere hacer es: como el banco te da el 80% de la tasación y lógicamente será mas alta que los 36.000, pues de ahí pedir el 100%, mas gastos de escrituración e incluir el importe de mas que le va a solicitar Hacienda, pero claro, no sabemos cual será el importe. y lei en internet: La sanción por infracción leve consistirá en multa pecuniaria proporcional del 50%.
    Tampoco se si hay que notificar o mandar a Hacienda alguna documentación. Andamos un poco perdidas.
    Mil gracias de antemano y un saludo.

    • Buenas tardes.

      Yo haría constar en escritura el estado de la vivienda para justificar su precio. Si podéis aportar fotografías o informe de arquitecto con respecto al estado de conservación mejor.

      Y luego a luchar la complementaria.

      Un saludo.

  60. Victor Jimenez dice:

    Hola Cristina,
    primeramente felicitarte por esta labor que realizas.
    Mi caso es el siguiente: mediante una extincion de condominio, cedo mi parte de la vivienda a mi expareja y asi se haria cargo ella de la hipoteca y mi nombre no rezaria ni en escritura ni en prestamo hipotecario. El valor de la vivienda en la nueva escritura es menor que el valor de por lo que nosotros escrituramos en su compra. Mi pregunta es: hacienda me reclamara algo? ya que yo no recibo ningun tipo de dinero y solo cedo mi 50% de vivienda. La vivienda esta en Mijas ( Malaga )
    Muchas gracias
    Un saludo

    • Buenas tardes Víctor.

      A efectos de liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la extinción de condominio SI tributa, siendo la base imponible el famosos “valor real” aunque a un tipo mucho más reducido.

      A efectos de plusvalía está EXENTO. Cuidado con esto porque poca gente lo sabe y el Ayuntamiento puede “probar a ver si cuela”.

      Un saludo.

  61. Ramon rodriguez garcia dice:

    buenos días cristina ,quisiera saber si vendo unas naes industriales por debajo de su valor catastral,cuanto tendría que pagar de mas ….?.
    según catastro 325.000 € y yo las intento vender por 200.000

  62. Eva dice:

    Buenas tardes Cristina, me siento estafada con la agencia inmobiliaria con quien compre mi apartamento en Enero del 2016 en la comunidad Valenciana.Yo resido en el extranjero y ellos fueron super disponibles a hacer la compra-venta con poderes sobre la propietaria de la inmobiliaria.Ellos siempre lo hacen asi y firman siempre en la mia notaria de Peñiscola.El caso es que he tenido ya varias irregularidades, entre ellas descubrir que el IBI del 2016 que correspondia todavia al propietario anterior estaba sin pagas hasta hace un par de dias.Todo esto porque me preocupo de las cosas y me adelanto.Ellos en la inmobiliaria me trataron fatal y se lavan las manos.Ahora el problema es la carta que he recibido de la agencia tributaria con la comunicacion de inicio de proceso de comprovacion de valores.Hasta hoy que he leido un poco no tenia ni idea de que es esto y por que?! me he asustado mucho y ahora estoy asustada y enfadada.
    En mi escritura, el valor economico de venta es de 44000 euros aunque especifica que 35000 son de la casa y el resto gastos.Yo la compre por 51500 euros.A parte pague los gastos de la notaria.
    Por otro lado veo en un anexo de la escritura, un valor catastral de 27000 euros, que es la base de calculo para el pago del IBI.No tengo ni idea de nada.Ni si ese valor de 27000 euros es actualmente valido ni como tengo que proceder.No se que tipo de multa pueden ponerme y sobre todo creo que la tipa de la agencia, a la que si puedo, destruire, tenia que saber perfectamente lo que hacia y el riesgo.

    Me gustaria que alguien me guiara y poder actuar.
    Estoy harta de que en España paguemos siempre los mismo y mientras tanto vivan por un lado todos los pensionistas ingleses y alemanes a cuerpo de rey con todos sus privilegios y sin pagar un duro y por otro los pobres inmigrantes que no pagan Nada pero al final tienen de todo y viven mejor que los que nos matamos a trabajar por dos pesetas.
    Muchas gracias Cristina espero tu consejo.

    • Buenas tardes Eva.

      Siento mucho todo lo que dices.

      Me envías por favor la notificación que has recibido?. Por lo que dices me da la impresión de que están volviendo a la carga con “valor catastral x coeficiente multiplicador” después de la sentencia del Tribunal Supremo.

      Un saludo.

  63. maribel dice:

    queremos vender una casa por 39.000 euros ¿se puede escriturar por 44.ooo? ¿que problemas nos encontrariamos?

    • Buenas tardes.

      No entiendo motivo por el cual quieres hacer eso. Se puede transmitir un inmueble con el valor que sea (escritura) pero luego liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales (parte compradora) por otro valor distinto.

      Un saludo.

  64. montse dice:

    Hola CristinA
    Un local de Solvia se vende po 154.800,-€ en Sant feliu de llobregat (barcelona). El valor catastral todavía no lo sé pero el valor mínimo a declarar es de 453.111 €.
    Es mucha la diferencia.
    Que puedo hacer?. Pido una tasación bancaria y pago el impuesto por ese importe o pago como mínimo por el valor catastral (sin multiplicar por el coeficiente).
    De esta última forma tendría sanción o no.
    Un saludo

    • Buenas tardes.

      Un valor catastral muy alto en comparación con el valor de venta. Puede ser que no esté bien.

      Si tienes la referencia catastral y la nota simple del registro de la propiedad me lo puedes enviar y le echo un vistazo.

      Compras con hipoteca?

      Un saludo.

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