Tasación bancaria – art. 57.1.g) LGT


JUICIOEn algunas Comunidades Autónomas, y en función del año de compraventa, están girando comprobaciones de valores en base al método recogido en el artículo 57.1.g) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, esto es, “el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”, justificando su aplicación en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 7 de diciembre de 2011, por la que fija como doctrina legal la no obligatoriedad de justificar previamente que el valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

Lo primero que hay que comprobar es el valor que realmente está considerando la Administración sea el de la TASACIÓN BANCARIA, y no, como hacen en ocasiones, el “valor para que sirva de tipo en las subastas”, pues se está añadiendo el valor de la llamada responsabilidad hipotecaria, que es la suma de: El valor correspondiente a los intereses remuneratorios: (aprox. 10% sobre tasación bancaria), el importe correspondiente a los intereses moratorios: (aprox.18% sobre tasación bancaria) y el importe correspondiente a las costas y gastos: (aprox. 30% sobre tasación bancaria).

Las valoraciones efectuadas por la Administración Tributaria pueden ser combatidas mediante dos vías: atendiendo a los defectos formales, o bien a los defectos materiales, cuyo análisis queda fuera del control de los Tribunales económico-administrativos y se efectúa mediante la tasación pericial contradictoria.

Debe examinarse por tanto, si se ha aplicado en forma ajustada a Derecho en los Acuerdos de liquidación el procedimiento de comprobación de valor previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003.

El valor debe fijarse entonces en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, por lo que hay que examinar cuales son los requisitos que dicha normativa impone en relación a la tasación de los bienes hipotecados.

Para ello debe tomarse en consideración tanto la propia Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto 08/02/1946, como la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y sus normas de desarrollo, el R.O. 685/1982, de 17 de marzo, posteriormente sustituido por el R.O. 716/2009, y la Ley 1/2000, de 7 de febrero, de Enjuiciamiento Civil, en cuanto que regula el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Asimismo, el R.D.775/1997, sobre régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación y la Oren ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El Tribunal Económico Administrativo Central, en resolución de 09/01/2014, RD 1898/2010 y su acumulada RG 2358/2010, señala que los requisitos que ha de cumplir el valor de tasación, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, son los siguientes:

  • Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta.
  • Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes.
  • Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  • Que si la tasación se hubiera practicado antes, se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Dicho esto, hay que mirar entonces si en la notificación administrativa consta el documento completo en que se recoge el elemento determinante de la comprobación de valores por el método de tasación para poder disponer de los datos y antecedentes necesarios para enjuiciar la procedencia o no de las liquidaciones recurridas.

La falta de expediente priva materialmente de la posibilidad de llevar a cabo adecuadamente una función revisora, lo que, añadido a que es la Administración la que debe acreditar los elementos materiales y formales que permiten sostener su decisión, de acuerdo con el artículo 105 de la Ley 58/2003, sin que el incumplimiento de este deber pueda perjudicar al reclamante, y al que los Tribunales económicos-administrativos tienen el deber inexcusable de resolver (artículo 239 de la Ley 58/2003), ha de declarar la improcedencia del acto impugnado.

 

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Comentarios & respuestas

48 Respuestas

  1. Toni dice:

    Me han liquidado por método de tasacion en una compra de 2012 en Valencia y me piden 6.500€.
    Dicha tasacion es la que el banco utilizo para realizar una dacion en pago cuando se quedó la finca entera de un constructor(pone finalidad dacion en pago).
    También es una tasacion donde está valorada toda la finca de viviendas y también las cocheras.
    Además dicha tasacion en el momento de la compra esta caducada,ya que marca una fecha límite y esta esta sobrepasada en el momento de la firma.
    Si alegó esto como lo ves?Hay posibilidades?
    He estado mirando las echo que nombras y mi tasacion dista mucho de ser como marca la ley hipotecariA

  2. Gustavo dice:

    Hola buenos dias, me gustaria comentarte mi caso:
    -Compre piso en Canarias (Tenerife), en el año 2013 y me costo 175.000€.
    -Me lo tasó el banco en 265.000€, y pague a Hacienda por lo que compre (175.000€).
    -Ahora Hacienda me reclama 6.600€, y no se que hacer.
    -Tengo posibilidades de hacer algo?.
    -En el catastro me la valoran en 78.000€.
    -Esta inscrita la tasación en la escritura de la hipoteca, no se si esta inscrita en el registro.
    Gracias.

    • Buenas tardes Gustavo.

      Depende de como esté inscrita la carga de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y si en tu notificación hay algún defecto de forma.

      Puedes enviármela por email si quieres.

      Un saludo.

  3. MJ dice:

    Hola Cristina, en mi caso, también aplican lo mismo haciendo uso de la tasación.
    He ido a por el expediente administrativo que tienen en su poder y en el que fundamentan el inicio del acto administrativo.
    Este expediente consta:
    -El modelo 600 donde sale el valor de compraventa que es en base a lo que liquidamos en su momento.
    – Una copia de mi escritura, donde sale mi tasación, pero en la cual no hay nota simple, o almenos yo no la veo, aunque si sale una nota donde estan las cargas y consta que se incorpora la escritura al registro.
    – La carta que nos envian con la liquidacion que ellos estiman.
    ¿Que me aconsejas como alegación?
    ¿Puedo acojerme a que en la nota simple no sale la tasación, aunque si esté en la escritura, o es solo un formalismo ya que la nota dice que se entrega copia de escritura al registro?.
    La verdad es que voy un poco perdido por que no sé hasta que punto se están haciendo las coses bien, y el tema fiscal es bastante difícil por lo que veo.
    Un saludo y gracias por tu tiempo
    P.D: Mi comunidad es Cataluña

  4. MJ dice:

    Buenas noches, ya tenemos la nota simple de la escritura y si sale como concepto de tasación para SUBASTA la cantidad que me reclaman. Creo recordar que esto era recurrible pero ahora mismo no sabría decir dónde lo encontré.
    Por otro lado comentarte que me confundí al decirte que en la copia de escritura que tenía salía el valor de tasación, ya que la que me aportan es la de compraventa y en ella no sale nada de la tasación. Podría alegar también un defecto de forma al no constar en el expediente que me dan la tasación en ningún sitio? De hecho he tenido que pedir la nota simple para comprobar donde sale mi valor de tasación.
    Gracias por tu ayuda

    • Buenas tardes.

      Sí, claro, deben de aportar copia del certificado de tasación para justificar de dónde han tomado el valor.

      No es lo mismo tasación para subasta que valor de tasación. Al de subasta se le suman los gastos de ejecución de hipoteca al valor de tasación. El de subasta es el que le interesa al banco esté inscrito. Ahora bien, suelen coincidir, aun siendo distintos conceptos, cuando el importe de la hipoteca es bastante inferior al de tasación.

      Un saludo.

  5. María dice:

    Buenas tardes Cristina.

    He pedido una certificación al Registro de la propiedad y si aparece el valor tasación para Subasta. Entiendo que no es lo mismo que el valor de Tasacion, aunque si que coinciden. habrá posibilidades de que el Tear estime a nuestro favor en ese caso?

  6. ADPP dice:

    Buenos dias,

    En mi caso tambien me han abierto expeddiente de comprobacion de valores en base a la tasacion hipotecaria. Pero la cuestion es que en la certificacion de la tasacion la calle que figura no coincide con la del piso, aunque si estan bien los datos registrales y catastrales.
    La valoracion del inmueble conforme los valores de la Comunidad de Madrid, en este caso, a dia de hoy es de 70.000 € y yo lo escriture hace 4 años por mas de 100.000 €, pero no se donde conseguir la valoracion de aquellos años.
    Ambas alegaciones me han sido desestimadas. Valdria la pena una reposicion o es preferible ir directamente al Tear?
    Gracias

    • Buenas tardes.

      Depende de lo que hayas alegado. Reposición va dirigido a la misma oficina liquidadora. Yo lo utilizo cuando no se han hecho alegaciones, o se han hecho mal, o se han hecho incompletas.

      Conozco las valoraciones de Madrid. Solamente sale el valor en fecha de consulta, y como por desgracia no podemos viajar al pasado tenemos un problema, ellos lo saben y por eso se aprovechan.

      Intentar llevarte el valor que da a día de hoy al pasado con algún método.

      De todas formas yo suelo alegar que no especifican la metodología empleada en esas valoraciones para tú poder calcular el valor de tu inmueble en fecha de compra.

      Cuidado con el plazo de prescripción de los cuatro años. Si han pasado ya cuatro años más 30 días desde la compra, está prescrito.

      Un saludo.

      • ADPP dice:

        Buenos dias Cristina,

        Gracias por tu repuesta.
        La prescripcion no es aplicable porque me lo notificaron antes de cumplirse los 4 años.
        En mi alegacion me remiti a que la valoracion de hacienda es inferior al de escrituracion en base al valor actual, ya que no consigo saber como conseguir el de aquellos años. Y por otro lado alegue falta de motivacion e indefesion ya que el certificado de tasacion da un valor calculado en base a un metodo de comparacion sin embargo yo no podia saber si esa comparacion se realizo sobre el piso de la calle que figura en el certificado de tasacion, que no es la mia, o se refiere al piso de los datos registrales que tb figuran en el certificado y que si coinciden con el inmueble.
        A la primera alegacion no me han contestado y a la segunda si lo hicieron destimandola porque coinciden los datos registrales.

        Un saludo

  7. JPSanchez dice:

    Hola, a mi me pasa lo mismo, cuando comentas “suelen coincidir, aun siendo distintos conceptos, cuando el importe de la hipoteca es bastante inferior al de tasación.”
    ¿Significa que entonces no se puede alegar en base a esto? En mi caso efectivamente coinciden valor de tasación y subasta.
    En la notificación que he recibido dice:” Se ha utilizado como medida de comprobación lo establecido en la letra g) del número del citado artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, es decir, el valor asignado a la citada finca en la tasación hipotecaria que figura en la escritura pública del préstamo hipotecario, autorizada por el mismo Notario que autorizó la compraventa con el número siguiente de protocolo, por la que se hipotecó la finca adquirida.”

    En mi nota simple del Registro de la Propiedad solo aparece TASADA A EFECTOS DE SUBASTA.

  8. Enric ALVAREZ dice:

    Hola Cristina, en el año 2005 compre un piso por 165.000 euros y ahora me piden 2600 euros ya que segin ellos el valor del piso es el que indica la tasación hecha por el banco. Hecho del que no tenia ni idea. ¿Puedo hacer algo?

    • Buenas tardes.

      Están utilizando este método en varias Comunidades Autónomas. No indicas donde está tu vivienda.

      Si me envías la notificación que has recibido por email te podré decir algo más.

      un saludo.

  9. Eloy dice:

    Buenos días.

    Una consulta. Si en la nota simple del registro la única mención que aparece relativa al valor del inmueble es “con un valor de subasta de X €”.

    Esto entraría en contradicción con la condición:

    “Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

    Ya que el concepto “tasación” no aparece en la nota simple y por tanto no estaría inscrita?

    Saludos,

    • Buenas tardes.

      Correcto, aunque pueden coincidir los importes, son conceptos distintos.

      El valor a efectos de subasta es el valor de tasación más los gastos de ejecución de hipoteca.

      Un saludo.

  10. migel dice:

    hola,resulta que me ofrecen un piso en valencia por 25.000e la persona lo vende por necesidad de traslado urgente.según el valor del recibo catastral es de 135.000e y mi pregunta es,puedo escriturar por el valor de compra 25.000e y pagar la diferencia antes que me revisen,soy familia numerosa y solo pagaria el 4% o hay que sumar algo mas
    ?no tengo pensado pedir hipoteca ya que solo voy a pedir un personal para los gastos ,tendria que tasar el piso?
    cual seria el precio que tendria que pagar si esta en el catastro en 135.000e lo digo por que algo e leído que de se le suma algún valor según la zona
    les agradecería su respuesta ya que si es mucho no puedo hacer frente a mas gastos
    gracias

    • Buenos días.

      Puedes escriturar por 25.000 euros y liquidar por un importe distinto, claro.

      En este enlace: http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-valoracionbienes-urbana-coeficiente puedes ver los coeficientes aplicables a los valores catastrales de los municipios. Para 2017 aún están en “proyecto”.

      Aunque las valoraciones contenidas en estas ordenes no las pueden utilizar para emitir comprobaciones de valores, por haberlas expulsado el Tribunal Superior de Justicia del ordenamiento jurídico, sí te garantiza, en principio, no recibir comprobación de valores si liquidas por una cantidad igual o superior.

      Un saludo.

  11. miguel77 dice:

    Hola Cristina, te remití por correo electrónico la notificación de la oficina liquidadora y el recurso que presenté, a ver si me pudieras orientar de cara a un posible recurso de reposición, sobre todo porque en las alegaciones no he hecho constancia a que soy titular al 50% de la vivienda y sin embargo la notificación sólo me ha llegado a mí con el 100% del valor de lo declarado en su momento. Quizás pueda ser un defecto de forma.
    Muchas gracias por adelantado.
    Un saludo
    Miguel

  12. Maria Fernandez Cortés dice:

    Estimada Sra. Duart,
    En primer lugar gracias por escribir este post que arroja luz a tantas personas.
    Quería comentarle mi caso… Me comprueban valores por el art. 57.1g). En la escritura pone literlamente: “A efectos procesales y para que sirva de tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca hipotecada en la cantidad 192.756,55€”. Esta es la cantidad que utiliza la administración y por la que me reclaman. Yo declaré 79.530€ porque la casa estaba en ruinas cuando yo la compré (no tengo fotos de antes).
    Además en la escritura de hipoteca no consta la tasación propiamente. Podría alegar que estan utilizando un valor de tasación para cubrir no solo el valor del inmueble sino también los intereses de demora etc etc y que por tanto no es un valor válido? Además podría alegar que no consta la tasación propiamente en la escritura? Ves viable que lo haga así?
    LE agradecería mucho si pudieras ayudarme.

  13. JALE dice:

    Buenas tardes Cristina,
    Antes de comenzar, increíbles los aportes, es de considerar poder encontrar algo de luz para este tipo de gestiones en los que algunos como yo, nos vemos un poco perdidos.
    Adquirí mi vivienda en Sept. 2013 en el municipio de Pinto y en mi caso me ha llegado una Comprobación de Valores en función de mi tasación privada alegando a que el ITP que se ha liquidado por la gestora que tramito las escrituras lo hizo en función del valor de compra venta y el cual es inferior al valor de tasación por lo que me reclaman el 7% de la diferencia más intereses de demora.
    Hoy he acudido a Servicios de Valoración de la Comunidad de Madrid y he podido obtener los valores y coeficientes del libro/registro de 2013 para poder justificar que el ITP pagado en su día es mayor que el estipulado por el valor establecido por dicha comunidad en el citado año
    Presentando correspondientes alegaciones y documentos justificativos, ¿crees que existe alguna posibilidad de anulación de liquidación? ¿Me aconsejas añadir notas legales al respecto en las alegaciones?
    Mil gracias de antemano!!

  14. Carolina dice:

    Buenos dias Cristina, necesitaría saber si vale la pena o no reclamar la complementaria recibida. Te pongo en antecedentes: VIVIENDA DE VALDEMORO: Valor mínimo dado por la D. G. Tributos – 141000, valor de la OFERTA/compraventa- 162000 (vivienda SAREB),valor catastral- 136000, VALOR DE TASACION 176000.
    A la hora de liquidar el IMPUESTO DE TRANSMISIONES, la gestora del banco lo hizo por el valor de la compraventa (SE SUPONE QUE LES PAGAS POR UN TRABAJO BIEN HECHO)
    Ahora la Oficina Liquidadora de Pinto me proponen que acepte en 10 dias o no una liquidación provisional por la discrepancia en la Base imponible, es decir que el valor real es el Tasacion para ellos, que traducido en euros son 500 euros por cónyuge.
    La rabia que me da, es por una parte: las malas prácticas que hay desde el principio, porque el banco me informó que me daba hasta 141000, al enseñarle la valoracion minima de la Com. Madrid y que al hacer la tasación ya lo cuadrarían con la empresa homologada para ello, para que esa cuantía concedida fuese el 80% del valor de tasación; y por otro lado, la gestoría que impone el banco, que tendrían que haber hecho bien la liquidación.
    Te agradezco el tiempo que nos dedicas y gracias por todos los consejos ofrecidos.

  15. Carolina dice:

    Hola Cristina de nuevo siento molestar de nuevo, pero no he expuesto que la vivienda se vendía con una avería muy importante, por eso la bajada de precio y que omitieron los tasadores para que cuadrara la tasación, porque si la ponian no le cuadraba al banco ese 80%…así que no aparece la avería por ningún sitio.
    Y también se me ha olvidado comentar, que dispongo aún de una copia de la valoracion de julio del 2013 D. G. Tributos y hoy he hecho la consulta y aparece la vivienda con un valor minimo de 114000 (27000 euros menos).
    Mil gracias de nuevo.

  16. Delia dice:

    Hola,Cristina!Estoy en tramite para comprar un piso de banco en la Comunidad Valenciana por 23200 euros al contado.El piso esta para reformar, o sea los anteriores propietarios han empezado la reforma pero lo han dejado a medias. Ahora estoy obligada acabar la instalacion electrica y lo justo para poder entrar a vivir en un par de meses para no seguir pagando el alquiler..Mi pregunta es: como puedo preparar mi defensa para el dia q llegue la liquidacion complementaria? Basta hacerle yo misma fotos de como me lo han vendido? O quien deberia hacerlo? Al comprarlo al contado no hay ninguna tasacion del banco y me havia quedado sin ahorros para poder acudir a un profesional. Gracias!

    • Buenos días.

      Te utilizarán dictamen de perito o más probable la Orden de 2017 que no creo tarden en aprobar el proyecto: http://www.hisenda.gva.es/documents/90598172/163917886/Proyecto_Orden+Coeficientes+2017.pdf/0649c067-1d35-4075-83dd-872d2667e673

      Sí, te recomiendo hacer fotografías del estado de la vivienda antes de tocar nada. Si crees que la cantidad que te van a reclamar va a ser elevada contrata a un arquitecto para que te haga un informe de estado de la vivienda.

      Un saludo.

      • Delia dice:

        Gracias por tu ayuda! El valor catastral es sobre 50100 y yo lo compro de un banco por 23200. La vivienda esta en Castellon, es un tercero sin ascensor. En la notaria me han dicho q el valor fiscal sera sobre 50500e, no se si es asi…Me han aconsejado q haga un acta de fotos legalizadas por el notario. Crees q me sirve mas que sean legalizadas por el notario algunas fotos de las partes donde esta peor la vivienda? O hacerlos yo misma o no me sirven sino hay informe de arquitecto? Es que algo esta reformado, pero como te dicho, lo han dejado a medias..

  17. Carolina22 dice:

    Buenos días Cristina! Tengo ya noticias, hemos recibido las notificaciones de la Oficina Liquidadora y … anulan liquidación provisional y archivan expediente …gracias por animarme y orientarme a que presentara reclamación.
    Mil gracias y haces una labor estupenda y lo más raro hoy en día, de manera desinteresada. Si necesitas la carta que les envíe, por si a alguien le sirve, encantada de adjuntarla.
    UN SALUDO.

  18. Maria dice:

    Hola. El día 5 de octubre compre un piso en la comunidad de madrid por 123.000 con la caixa. La tasación nos la hizo tinsa por un valor se 191.000. El director de banco me aseguró de que no tendría ningún problema de hacienda porque el mismo dia me sacó una comprobación de la comunidad de madrid.Y el piso según hacienda vale unos 94.000 euros. La sorpresa fue que al solicitar la comprobación el numero de refencia catastral era de otro piso que taso el mismo día. En un edificio con 10 años menos que el mío,con mas metros con garaje y trastero incluido. También vi muchos errores que no correspondían con oa realidad de mi piso. Según tinsa, tenia ascensor, no tenía terraza ect. El director llama al perito porque la venta no se podía hacer por el número de refencia catastral. Tinsa corrige solamente el error de la renfencia y me baja el valor en 181.000. Yo hable con el director de que ese no era el valor de la casa… es decir estaba muy inflado. El director me aseguró de que no tendre ningún problema pero en el dia de la escritura el gestor del banco me avisa que podría tener una liquidación complementaria. Aun asi firme los papeles, por la prisa del banco. Ahora que tengo que hacer para evitar esta liquidación complementaria???? Preciso que tengo dos comprobaciones del valor del piso con el valor de la comumidad de madrid sacado por el director en los días 26 de septiembre y 5 de octubre del mismo ordenador del banco . Necesito ayuda.Gracias. Saludos

  19. Maria dice:

    Buenos días Cristina. El valor catastral es de 77300 y el valor fiscal según hacienda es de 94300.El piso lo compramos por 123000 y lichidamos los impuestos por ese último valor.El problema apareció cuando el notario me propuso que pagamos los impuestos sobre el valor de la tasación que salio al final en 181000 y así evitar una declaracion complementaria. Gracias espero tu respuesta

    • Buenas tardes María.

      Pues entonces liquida por el valor de compraventa, al ser superior al valor fiscal NO podrán hacerte comprobación de valores. Artículo 134.1 de la Ley General Tributaria.

      Lo que me asombra es que el notario te diga que liquides por el valor de tasación. Con perdón, pero me parece una sandez. Como se nota que el dinero no es suyo.

      Un saludo.

  20. Maria dice:

    Muchas gracias Cristina. Te lo agradezco. Por fin voy a poder conciliar el sueño después de tantas noches en blanco. Un abrazo

  21. Antonio Rodríguez dice:

    Cristina, compré mi casa en 170.000€ siendo el valor publicado en la web de los Servicios Tributarios de la Comunidad de Madrid de 168.000, así que pagué el ITP sobre la base de 170.000 (el importe mayor entre las dos cantidades). El banco tasó mi casa en casi 230.000€ y, meses después de pagar el ITP, la Comunidad de Madrid me reclamaba casi 3.600€ (basándose en el artículo 57 de la Ley 58/2003), por la diferencia entre 170.000 y 230.000 porque querían que la base fuera el importe de la tasación del banco para el préstamo hipotecario. Buscando en internet encontré tu web y este artículo e hice las alegaciones basándome en el artículo 134 apartado 1, tal y como tú recomiendas. Hoy mismo, justo un mes después de presentar las alegaciones, he recibido notificación de archivo del expediente. Así que ¡¡¡GRACIAS !!!

    • Buenas tardes Antonio.

      ENHORABUENA!!!!!!

      Pero que sepas que no todas las oficinas liquidadoras responden de la misma manera.

      Me puedes decir por favor que oficina liquidadora ha sido?

      Un saludo.

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