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Buenas tardes Cristina.
Me anticipo a tu posible respuesta a mi mensaje de anoche para comentarte que he descubierto algo que creo puede ser importante:
He consultado la ponencia de valores del término municipal donde está ubicada mi finca, y he podido ver que se efectuó una ponencia parcial en 2014 en la cual, en el polígono al que pertenece, el valor del suelo pasa de 153 €/m² a 101 €/m². Curiosamente, es el valor que tenía otro polígono del municipio, que ha pasado a recibir el que tenía el polígono donde está mi finca. ¿Podría ser esta nueva ponencia la rectificación de un error anterior?
No sé si esta ponencia tendrá efectos para el ejercicio 2015 y si al anterior dueño le habrá sido notificada: a mí como nuevo propietario no, y tampoco he podido descargar la notificación desde la oficina virtual de catastro (sin embargo la de la anterior ponencia de valores, de 2010, si puedo descargarla, aun estando dirigida al antiguo propietario).
Te envío la documentación para que me digas si estoy en lo cierto, y si habiendo adquirido la finca en noviembre de 2014 podría alegar esta circunstancia ante una posible complementaria (sobre todo si el motivo de la variación fue un error), y de paso solicitar de inmediato que se revise el valor catastral de mi finca, para la aplicación de este valor a efectos de IBI.
Gracias una vez más por tu atención. Un saludo.
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Buenas noches Cristina. Gracias por responder con tanta rapidez.
Había pensado en hacer algo parecido a lo que me comentas: realizar una medición topográfica certificada, y no solo para cubrirme ante una posible complementaria, sino por regularizar la situación de la finca a efectos de IBI, además de para otros beneficios jurídicos ante posibles disputas por linderos o similares.
El problema es que, tras la compra y las reformas esenciales que he tenido que acometer, carezco de liquidez para solicitar cualquier servicio técnico o pericial.
La medición topográfica vendría a costarme unos 600 €, por lo cual te pregunto si el plano de cotas que me comentas podría resulta igual de válido y más económico.
Respecto al acta notarial, sucedería algo parecido: supongo que tendría un coste que seguramente ahora no pueda asumir. A este respecto, comentarte que dejamos constancia en la escritura de compraventa de que el precio se establecía considerando el estado de vivienda, aunque claro: no deja de ser algo que refleja la escritura pero como manifiesto de las partes, sin fe notarial, y susceptible de sospecha de su intencionalidad para tributar a la baja.
El problema que veo, es, como contaba en mi mensaje de apertura de este hilo, que en mi finca el grueso del valor catastral se debe a la parcela, catastrada con una cabida inferior a la de registro (catastro: 831 m²; registro: 957 m²), y aunque en la casa podría “arañar” bastantes metros (catastro: 97 m²; superficie real unos 75 m²), la casa tiene un sótano de 15 m² que no aparece en catastro y sí en el registro, con lo cual, tras una solicitud de alteración catastral en la vivienda quedaría “lo comido por lo servido”, y en la parcela seguramente perjudicado, con lo que podría resultar un valor catastral total aún superior al actual.
Lo que voy a hacer a este respecto es medir la parcela por mi cuenta, como buenamente pueda, por si, por un casual, la superficie real de la parcela fuese inferior a la de catastro, aunque lo dudo bastante.
Es por esto que había descartado esta opción, y había pensado más bien en basar mis alegaciones tanto en el estado tanto de la vivienda como de la finca, para lo que podría servirme, como bien dices, un acta notarial, además de en el valor medio de mercado en la zona; aunque hay otro pequeño problema, y es que, aunque las reformas que he realizado son pequeñas, el estado de la vivienda ha mejorado sensiblemente, con lo cual la vivienda ya no está tan mal como cuando la compré.
Te envío de todos modos tanto una copia de la nota simple como de la certificación catastral, además de algún otro documento, por si hay algo que creas que puedo hacer, en base a tu experiencia que me comentas has tenido con otras fincas de Guadalajara.
Gracias por tu ayuda. Un saludo.
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Buenas noches.
Olvídate de la medición de la finca, el valor del «jardín» en términos catastrales es bajísimo, depende de la zona, pero calcula unos 40 euros/m2. Lo que tiene más valor es la vivienda, tanto suelo como construcción.
Tanto el acta notarial como el informe del arquitecto/aparejador ronda los 100/150 euros.
Un saludo.
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Buenas tardes.
En Castilla-La Mancha suele haber diferencias de superficie en las viviendas unifamiliares y la realidad. Da igual si la diferencia es grande o es pequeña, el caso es que si la superficie que tienes en el catastro está mal entonces el valor catastral está mal y por ello no te lo pueden utilizar para hacer la valoración.
Tengo varios casos en tu comunidad que han anulado la comprobación por este motivo.
Mándame si quieres por email la referencia catastral y la nota simple del registro de la propiedad para mirártelo. Si hay diferencias hay que hacer un plano de cotas y solicitar al catarro modificación.
Por otro lado, si la vivienda está en mal estado con un acta notarial o un informe de un arquitecto sería suficiente.
Un saludo.
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Saludos a Cristina y a todos los miembros, y gracias por la ayuda que nos brindas para defender nuestros derechos ante los abusos de la administración.
En noviembre compré a un particular una parcela urbana de unos 900 m² con una vivienda construida de unos 80 m², en una urbanización de un pueblo de Guadalajara, al precio de 90.000 €, siendo el valor de referencia propuesto por hacienda de Castilla-La Mancha de 148.144 € (partiendo de un valor catastral de 93.762 €).
Como esta valoración me pareció un disparate, dado el precario estado tanto de la parcela como de la vivienda (construida en el año 85 y sin reformar desde entonces), y del precio medio de mercado de la zona (se venden varias parcelas en la misma urbanización con viviendas casi el triple de grandes por menos de esa valoración), evidentemente, liquidé en diciembre el ITP por los 90.000 €, que a razón del 8% me supuso un desembolso de 7.200 €.
Siendo consciente de la gran diferencia entre el valor propuesto por la administración y el precio de la compraventa, y suponiendo que la emisión de una complementaria es más que probable, desde entonces no he hecho más que recabar información relacionada con la defensa de los usuarios ante las mismas, y recopilar pruebas, argumentos y justificaciones para no haber liquidado por el importe propuesto, llegando a pensar incluso en tasar la finca ahora, pues me ofrecen una tasación por un valor similar al de compra.
Entre esas pruebas, he recogida muchas fotografías del estado de la vivienda, sobre el cual pensaba formular la mayoría de alegaciones, pero ayer tuve acceso a la certificación catastral tras hacerse efectivo el cambio de titularidad, y pude ver que el grueso de la valoración se debe al valor catastral del suelo (65.828 €, sobre el que aplican un coeficiente de 1,58%, lo que resulta 104.008 €), y aunque el estado de la parcela es más propio de un terreno rústico, esta circunstancia invalidaría la mayoría de argumentos que pensaba esgrimir.
Mi pregunta (yendo al grano), es si conociendo ahora toda la información catastral, podría realizar alguna acción de anticipación ante una posible complementaria. Por poner algún ejemplo de lo que a mí se me ocurre (desde mi inexperiencia en estos asuntos y mi desconocimiento), el valor catastral de la finca es de 2011, y me consta que incrementó el anterior en unos 55.000 €. También había pensado alegar diferencias de cabida, pero creo que la parcela tiene exceso (aunque la vivienda tiene disminución), por lo que creo que no me conviene.
Dime, Cristina, desde tu experiencia, si me recomiendas acometer alguna acción preventiva, o si simplemente me recomiendas esperar.
Gracias una vez más. Un cordial saludo.
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