Comprar por encima del valor fiscal

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El artículo 10.1. del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE 20-10-93), lo dice claramente: “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda“.

 

A este respecto, y dado que “valor real” es un término jurídico indeterminado, y con el objeto de “controlar” que nadie liquide el impuesto por debajo de lo “debido”, la mayoría de Comunidades Autónomas publican anualmente mediante ordenes, los “coeficientes aplicables al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”.

 

Si bien el no respetar el valor mínimo publicado en las ordenes genera con toda seguridad el inicio de un procedimiento de comprobación de valores con la correspondiente liquidación complementaria, el artículo 134.1. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece que “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.

 

De la misma manera se pronuncia el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 157.1 “La Administración tributaria podrá comprobar el valor de rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con: a) El valor que le haya sido comunicado al efecto por la Administración tributaria en los términos previstos en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 69 de este reglamento. b) Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”.

 

Parece entones que, nada dice la legislación que se deba liquidar el impuesto por un importe superior al valor publicado por la Administración, aunque se haya realizado la transmisión por un valor superior.

 

Ahora bien, la mayoría de las ordenes publicadas por la Administración donde se establecen los coeficientes multiplicadores aplicables al valor catastral para obtener el “valor real” indican que “En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al determinado de acuerdo con lo establecido en la presente orden”, es decir, que si el valor de la transmisión es superior al resultante de la aplicación de la orden se ha de liquidar el impuesto por el mayor valor.

 

A este respecto, nuestra legislación establece, en el artículo 46.4 del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE 20-10-93) lo siguiente: “Si el valor obtenido de la comprobación fuese superior al que resultase de la aplicación de la correspondiente regla del Impuesto sobre el Patrimonio, surtirá efecto en relación con las liquidaciones a practicar a cargo del adquirente por dicho Impuesto por la anualidad corriente y las siguientes”, pero atención, indica “el valor obtenido de la comprobación”.

 

La Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, dice: “Artículo 10. Bienes Inmuebles Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas: Uno. Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición”.

 

Dicho esto tenemos que, efectivamente el valor a declarar es el mayor de: valor catastral, el comprobado por la Administración o el valor de transmisión, PERO, solamente se puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores cuando el contribuyente ha liquidado el impuesto por debajo del valor publicado por la propia Administración.

 

Esto quiere decir que, según interpretación de nuestra legislación, declarar por debajo del valor de transmisión siempre que se respete el valor publicado por la Administración, no puede generar nunca una comprobación de valores.

 

Con todo este razonamiento yo entiendo que, no solo se puede liquidar por el valor fiscal aunque sea inferior al de transmisión, si no que todo aquel contribuyente que haya estado en esta situación, y durante el plazo de cuatro años desde la fecha de devengo del impuesto, puede solicitar la devolución de lo liquidado en exceso mediante el procedimiento de “devolución de ingresos indebidos”, regulados en los artículos 30 y siguientes de la Ley General Tributaria.

 

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12 comentarios en «Comprar por encima del valor fiscal»

  1. Buenos días. me interesaría que alguna persona me ayudara en este asunto que expongo a continuación, ya que no tengo conocimiento en la materia.
    Voy a comprar una vivienda en segunda residencia a de adjudicación bancaria «Bankia» en la localidad de Mojacar (Almeria). la vivienda la compro por 49.000 euros, el valor catastral multiplicado por el coeficiente del municipio son 63.000 euros. Me han comentado que por parte de la Junta de Andalucía me van a pasar una revisión complementaria por la diferencia de los 49.000 euros hasta los 63.000, es decir de 14.000 eur a un 8 por ciento, por lo que voy a tener que liquidar 1.120 euros mas. Mi duda es si hay alguna manera de no tener que pagar esta cantidad. Comentarle que tengo una tasación por parte de una empresa homologada por el Banco de España de 58.000 euros. Muchas gracias por su atención y enhorabuena por el foro.

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    • Buenos días.

      Puedes ir mirando si hay diferencia de superficie entre catastro y registro de la propiedad, cosa muy común y muy útil para ganar en caso de que la catastral sea superior, ya que estás demostrando duda razonable de que tu valor catastral no sea correcto.

      Un saludo.

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    • Si existe diferencia entre el registro de la propiedad que son 54 metros cuadrados y el catastro que figuran 70 metros cuadrados. Que tendria que hacer ahora?

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  2. Hola Cristina, bunas tardes. Soy Juan Carlos de Cáceres. He comprado un Solar Urbano por 73000€ y quiero liquidar el ITP por la base de 47566,71€ que resulta de multiplicar el valor catastral (22331,79€) por el coeficiente de 2,13 publicado en el DOE para Uso Residencial. Resulta que en la ofocina recaudatoria me dicen que no se puede hacer por:
    – Nunca lo han hecho así. Siempre han puesto de base el valor de la escritura de compraventa.
    – El software no se lo permite hacer.
    – El valor fiscal que yo les doy (47566,71€) dicen que no es aplicable para solares, solo para viviendas.

    ¿Cómo puedo hacer para pagar por los 47566.71€?
    ¿Podría pagar por los 73000€ y luego reclamar el exceso pagado?

    Un saludo y muchas gracias de antemano.

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  3. Hola Gracias de antemano por tu re270000€.El caso es que en octubre del año pasado compré una vivienda unifamiliar en Vinaroz (Castellón).Su valor real según la administración es 241.097 € y el impuesto se liquidó por encima de ese valor, por el precio de compraventa de 270000€.Mi sorpresa viene del hecho de haber recibido una notificación de comprobación de valores, con la visita de un perito a mi domicilio, cuando según lo que comentas,la administración no puede iniciar ese procedimiento al haber liquidado por encima del valor que ella misma establece.La verdad es que estoy muy sorprendida y agobiada.Por favor, qué debo hacer, como actuar cuando en estos meses se han hecho mejoras.Puedo negarme a esa inspección l recurrir antes de que se lleve a cabo en unos días?? Muchas gracias.

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  4. Buenas tardes. Si he entendido bien la entrada publicada, la cantidad sobre la que liquidar el ITP podría ser el valor fiscal que se obtiene según los métodos de la hacienda regional correspondiente aunque éste sea inferior al precio de compraventa y no procedería que te hiciesen una comprobación de valores? Sería necesario haber hecho el cálculo de calor fiscal previo a la compraventa o puede haberse hecho a posteriori, pero previo a la liquidación del impuesto? Mil gracias

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    • Buenas tardes Marta.

      En principio, y tal como la misma legislación tributaria establece, no se puede hacer comprobación de valores si se ha liquidado conforme a los valores publicados por la Administración.

      Hay sentencia reciente del TSJ de CLM que así lo ratifica. En cuanto tenga un hueco la publico y comento.

      Un saludo.

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