Comunidad de Madrid y el método de tasación bancaria


13. MADRID

Salvo casos muy concretos, y solo gracias a la honradez del responsable de alguna oficina liquidadora, en la Comunidad de Madrid, las reclamaciones que se interponen contra comprobaciones de valores que han utilizado la tasación bancaria a efectos hipotecarios no prosperan.

 

Es impresionante ver cómo, aun demostrando que se liquidó por un importe igual o superior al publicado por la Administración, las oficinas liquidadoras, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid e incluso el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, no hacen ni caso y desestiman con total impunidad, a pesar de estar actuando en contra de nuestro sistema legal.

 

Recordemos cuándo la Administración NO puede hacer comprobación de valores:

Artículo 134.1 de la Ley 58/2003: “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.

Artículo 157.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 157.1: “La Administración tributaria podrá comprobar el valor de rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con: a) El valor que le haya sido comunicado al efecto por la Administración tributaria en los términos previstos en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 69 de este reglamento. b) Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”.

 

tribunal-supremoA mayor abundamiento, el Tribunal Supremo, en la famosa sentencia 8407/2011 de 7 de diciembre de 2011, en la que se apoyan las oficinas liquidadoras para justificar la aplicación del método contemplado en el artículo 57.1.g) de la LGT, “el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”, al no requerirse ninguna carga adicional para el medio empleado respecto a los demás medios de comprobación de valores, hace referencia a un contribuyente que, tras haber solicitado y recibido valoración previa vinculante a la Administración Tributaria a efectos fiscales de un inmueble, éste no respetó la misma dentro del plazo legal establecido, mencionando, en su FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO que:

“La regulación legal fue objeto de desarrollo reglamentario por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de Julio, refiriéndose a la comprobación de valores los artículos 157 y 158.

En el apartado 1 del artículo 157 señala que la Administración Tributaria no puede comprobar el valor declarado por el obligado tributario en dos casos.

En primer lugar, es el caso del obligado tributario que haya declarado de acuerdo con el valor que le haya sido comunicado al efecto por la propia Administración Tributaria según el artículo 90 de la LGT. Se trata de una consecuencia del citado precepto legal que establecía el carácter vinculante de la información sobre valoración suministrada con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles, aunque sólo durante tres meses desde la fecha de notificación al interesado, lo que no impide la comprobación por la Administración Tributaria de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el propio obligado tributario.

En segundo lugar, tampoco puede comprobarse el valor cuando el obligado tributario haya declarado de acuerdo con los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el apartado 1 del artículo 57 de la LGT. En este caso la regulación reglamentaria se limita a reiterar lo dispuesto en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 134 de la LGT”.

 

Dicho esto, y como siempre suele ganar el más listo, es necesario cambiar la estrategia y afrontar el problema desde otro punto de vista. Como no hay manera de que te estimen una comprobación de valores en la Comunidad de Madrid en base a la tasación bancaria a efectos hipotecarios, hay que pasar al “plan b”.

 

Hace unos años publiqué un artículo en el que explicaba la manera de hacer que te cambien el método de tasación bancaria a dictamen de perito de la Administración, y es precisamente a través de la tasación pericial contradictoria (tpc): Cómo darle la vuelta a la tortilla – Artículo 57.1.g) LGT – Tasación Bancaria

 

Y antes de continuar, es necesario recordar que el método que utilizaba la Comunidad de Madrid, ANTES de utilizar el de tasación bancaria, era el de dictamen de perito de la Administración, el cual fue anulado por el Tribunal Supremo: El Tribunal Supremo tumba las valoraciones de la Comunidad de Madrid

 

El procedimiento general de la TPC la explico aquí: Tasación Pericial contradictoria (TPC) – siempre para el final

 

Y ahora, después de haber expuesto todos los antecedentes para que quede todo claro, paso a la parte práctica:

  • Se solicita inicio de procedimiento de la TPC. Es un escrito en que se solicita expresamente. El plazo es de UN MES desde que se recibe la liquidación provisional, la desestimación del recurso de reposición o la desestimación de la reclamación económico-administrativa. 
  • Se espera a recibir la nueva valoración del inmueble en base al método dictamen de perito de la Administración. Esta valoración no tiene coste para el contribuyente. El modo de hacer esta valoración es copia exacta del método que anuló el Tribunal Supremo (muy a tener en cuenta). En la Comunidad de Madrid SIEMPRE emiten una valoración un 1% superior al valor de tasación. 

 

A partir del NUEVO VALOR de la Administración hay DOS opciones: 

  • Entregar una tasación que no exceda del 10% con respecto al nuevo valor de la Administración, para que tengan la obligación de aceptarla. Con ello se termina el procedimiento de la TPC. El contribuyente suele ahorrarse poco dinero con esta opción. 
  • Entregar una tasación que SÍ exceda del 10% con respecto al nuevo valor de la Administración.

Consecuencia: La Administración nombra a un perito tercero para que haga una tercera valoración.

El perito tercero pedirá una “provisión de fondos” antes de hacer su tasación, cuyos honorarios están regulados. Siempre se calcula sobre el valor inicial comprobado (el de la tasación bancaria). Por ejemplo, si el valor comprobado es 100.000 euros, los honorarios del perito tercero son: (200 euros + (100.000 x 0,00035)) = 235 euros + IVA.

honorarios-perito-tercero

 

La provisión de fondos la tiene que hacer tanto la Administración como el contribuyente. Si la valoración del perito tercero excede de más de un 20% del valor declarado lo paga el contribuyente, en caso contrario la Administración.

 

Según valore el perito tercero hay dos opciones:

a) Que el nuevo valor se acerque al valor declarado: Saldría a pagar una “deuda” pequeña y la Administración devolvería la provisión de fondos. Fin del procedimiento.

b) Que el nuevo valor esté lejos del valor declarado: Saldría una “deuda” elevada y sin posibilidad de devolución de la provisión de fondos.

 

En este caso se puede hacer lo siguiente: Recurrir la valoración del perito tercero, con muchas posibilidades de ganar, teniendo en cuenta la valoración emitida por la Administración al solicitar inicio de procedimiento de TPC (la anulada por el Supremo) y la falta de motivación y falta de visita en muchas ocasiones de las valoraciones del perito tercero. Tenemos, además, sentencias del Tribunal Supremo que anulan la valoración del perito tercero y se quedan con la valoración del perito de parte.

 

Sorprendentemente, de todos los casos que he visto en la Comunidad de Madrid, el perito tercero suele valorar más cerca del contribuyente. Pero es que en caso de que no lo haga, parece que siempre valora en más de un 10% de diferencia con respecto al nuevo valor de la Administración. Esto significa que compensa que se nombre al perito tercero.

 

Adjunto una pequeña estadística de casos de procedimiento de TPC en la Comunidad de Madrid. En todos ellos la Administración emitió una valoración entorno a un 1% superior a la tasación hipotecaria, que tremenda casualidad. Unos contribuyentes decidieron entregar una tasación dentro del 10%, otros entregar una de más del 10%, y dentro de estos últimos algunos peritos terceros valoraron más cerca del contribuyente, valoraron a más de un 10% de diferencia y cuatro procedimientos han sido recurridos y se está a la espera de resolución.

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