Hola Raúl.

Veo que nos encontramos en una situación similar, así que voy a responderte yo a lo que pueda, basándome en la información que he ido recabando.

Respecto a tu primer mensaje en este hilo, entiendo que la rectificación de superficie sí la puedes iniciar en cualquier momento a instancia de parte. La cuestión es que necesitas documentación técnica que acredite lo que solicitas (la superficie real de tu vivienda o de tu parcela). Si quieres que te rectifiquen la superficie de toda la parcela, necesitarás una medición topográfica certificada, que tendrá un coste determinado en función de las horas que le lleve al topógrafo realizar la medición (dependerá, sobre todo, de lo accesibles que sean los linderos). Según me comentó un topógrafo de confianza, él mismo medía también los perímetros de la construcción; si solo quisieras rectificar la superficie de la vivienda, con un plano de cotas y usos por planta, firmado por un arquitecto o aparejador colegiado te puede valer (no hace falta que esté visado, según me han comentado).

Luego está el asunto de la valoración del suelo, que es el que me ha generado a mí más dudas: toda la superficie de la parcela me la valoran por unitario (toda la parcela como el suelo edificado), aunque aplican correctores diferentes.
La cuestión es que me comentó Cristina que lo que no fuese suelo edificado deberían haberlo valorado como zona verde. Sin embargo, he visto en la cartografía catastral que lo que se delimita como zona verde dentro de una parcela son áreas en las que tengo entendido no se puede edificar bajo ningún concepto, con vegetación protegida que no se puede tocar (entiendo que a esto se debe que el suelo en zona verde se valore por la décima parte del unitario). Te pongo un ejemplo tomando como referencia el área donde se encuentra mi finca:

Desde mi desconocimiento, dado que en mi parcela no existe ningún área delimitada como zona verde, entiendo que puedo edificar en cualquier parte de la parcela, siempre que respete el retranqueo con los linderos y la calle, y no supere la cuota de edificabilidad determinada por el correspondiente plan urbanístico (además de quitar los árboles o la vegetación que me plazca sin repercusiones sancionadoras), pero que, evidentemente, no puedo determinar a mi voluntad que parte de mi parcela tenga uso como zona verde y beneficiarme de la reducción en su valoración.

En tu caso, Raúl, con las diferencias de superficie que comentas tiene tu finca, mi recomendación es que, antes de hacer nada, sopeses lo que te puedes ahorrar en IBI a medio o largo plazo, o lo que puedas alegar de reducción de valoración catastral en caso de una complementaria por ITP, y el gasto que te puede suponer la documentación técnica necesaria (además de tu tiempo y las molestias). Las diferencias entre la realidad y lo documentado que has dicho son mínimas, y puede que incluso estén dentro de un margen de tolerancia técnica que determina catastro, por lo cual, puede que incluso después de gastarte el dinero en la documentación no te lo rectifiquen.

Seguiremos hablando. Un saludo.

Buenas tardes Cristina.

Me anticipo a tu posible respuesta a mi mensaje de anoche para comentarte que he descubierto algo que creo puede ser importante:

He consultado la ponencia de valores del término municipal donde está ubicada mi finca, y he podido ver que se efectuó una ponencia parcial en 2014 en la cual, en el polígono al que pertenece, el valor del suelo pasa de 153 €/m² a 101 €/m². Curiosamente, es el valor que tenía otro polígono del municipio, que ha pasado a recibir el que tenía el polígono donde está mi finca. ¿Podría ser esta nueva ponencia la rectificación de un error anterior?

No sé si esta ponencia tendrá efectos para el ejercicio 2015 y si al anterior dueño le habrá sido notificada: a mí como nuevo propietario no, y tampoco he podido descargar la notificación desde la oficina virtual de catastro (sin embargo la de la anterior ponencia de valores, de 2010, si puedo descargarla, aun estando dirigida al antiguo propietario).

Te envío la documentación para que me digas si estoy en lo cierto, y si habiendo adquirido la finca en noviembre de 2014 podría alegar esta circunstancia ante una posible complementaria (sobre todo si el motivo de la variación fue un error), y de paso solicitar de inmediato que se revise el valor catastral de mi finca, para la aplicación de este valor a efectos de IBI.

Gracias una vez más por tu atención. Un saludo.

Buenas noches Cristina. Gracias por responder con tanta rapidez.

Había pensado en hacer algo parecido a lo que me comentas: realizar una medición topográfica certificada, y no solo para cubrirme ante una posible complementaria, sino por regularizar la situación de la finca a efectos de IBI, además de para otros beneficios jurídicos ante posibles disputas por linderos o similares.

El problema es que, tras la compra y las reformas esenciales que he tenido que acometer, carezco de liquidez para solicitar cualquier servicio técnico o pericial.

La medición topográfica vendría a costarme unos 600 €, por lo cual te pregunto si el plano de cotas que me comentas podría resulta igual de válido y más económico.

Respecto al acta notarial, sucedería algo parecido: supongo que tendría un coste que seguramente ahora no pueda asumir. A este respecto, comentarte que dejamos constancia en la escritura de compraventa de que el precio se establecía considerando el estado de vivienda, aunque claro: no deja de ser algo que refleja la escritura pero como manifiesto de las partes, sin fe notarial, y susceptible de sospecha de su intencionalidad para tributar a la baja.

El problema que veo, es, como contaba en mi mensaje de apertura de este hilo, que en mi finca el grueso del valor catastral se debe a la parcela, catastrada con una cabida inferior a la de registro (catastro: 831 m²; registro: 957 m²), y aunque en la casa podría “arañar” bastantes metros (catastro: 97 m²; superficie real unos 75 m²), la casa tiene un sótano de 15 m² que no aparece en catastro y sí en el registro, con lo cual, tras una solicitud de alteración catastral en la vivienda quedaría “lo comido por lo servido”, y en la parcela seguramente perjudicado, con lo que podría resultar un valor catastral total aún superior al actual.

Lo que voy a hacer a este respecto es medir la parcela por mi cuenta, como buenamente pueda, por si, por un casual, la superficie real de la parcela fuese inferior a la de catastro, aunque lo dudo bastante.

Es por esto que había descartado esta opción, y había pensado más bien en basar mis alegaciones tanto en el estado tanto de la vivienda como de la finca, para lo que podría servirme, como bien dices, un acta notarial, además de en el valor medio de mercado en la zona; aunque hay otro pequeño problema, y es que, aunque las reformas que he realizado son pequeñas, el estado de la vivienda ha mejorado sensiblemente, con lo cual la vivienda ya no está tan mal como cuando la compré.

Te envío de todos modos tanto una copia de la nota simple como de la certificación catastral, además de algún otro documento, por si hay algo que creas que puedo hacer, en base a tu experiencia que me comentas has tenido con otras fincas de Guadalajara.

Gracias por tu ayuda. Un saludo.